房地产行业2025年3月统计局数据点评：单月销售与新开工降幅收窄，投资降幅扩大；4月中旬起建议关注地产板块行情

　　国家统计局发布2025年3月份全国房地产开发投资和销售情况。3月销售面积1.11亿平，同比增速-0.9%（前值：-5.1%）；开发投资金额9184亿元，同比增速-10.0%（前值：-9.8%）；新开工面积6382万平，同比增速-18.1%（前值：-29.6%）。

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　销售单月降幅收窄，新房房价环比持续回落。1）商品房单月销售降幅收窄。2025年3月销售面积1.11亿平，同比下降0.9%，销售金额1.05万亿元，同比下降1.6%，降幅分别较2月收窄了4.2、1.0个百分点。其中，住宅销售面积同比下降0.6%，降幅较2月收窄了2.8个百分点，住宅销售金额同比下降0.4%，降幅与2月持平。销售单月降幅收窄主要是得益于3月房企推盘积极性提升，供应增加。不过总体来看，与我们跟踪的重点城市高频数据和百强房企销售数据趋势有差异。2）销售均价环比持续回落。3月商品房销售均价9475元/平，环比下降0.8%，同比下降0.7%；其中住宅销售均价9922元/平，环比下降0.3%，同比增长0.2%。3）从区域来看，东部地区销售面积虽然同比降幅最大，但均价同比已经连续6个月正增长；而中部地区“以价换量”的情况较为明显。3月东、中、西部销售面积同比增速分别为-1.8%、2.1%、-1.5%，东部、西部地区同比降幅较2月分别收窄5.5、4.4个百分点，中部地区同比增速较2月提升2.8个百分点；东、中、西部销售金额同比增速分别为-1.3%、-1.3%、-3.6%；销售均价同比增速分别为0.5%、-3.3%、-2.1%。从累计来看，2025年一季度销售面积2.19亿平，同比下降3.0%，销售金额2.08万亿元，同比下降2.1%，销售均价9510元/平，同比增长0.9%。我们认为，2025年新房销售仍将负增长。但在一系列利好政策的推动以及低基数的影响下，我们预计较2024年同比降幅会有所收窄，我们预计2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

　　2.商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至3月末，我国商品住宅广义库存面积为17.0亿平，环比下降2.6%，同比下降15.1%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.9个月，环比下降1.5个月，同比下降4.5个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至3月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.22亿平，环比下降2.4%，同比增长6.8%；现房去化周期为22.0个月（由于3月现房销售未公布，我们采用2024年9月-2025年2月销售均值计算），环比下降0.5个月，同比下降2.0个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.7%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.1个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　房地产投资同比降幅小幅扩大，但住宅投资同比降幅持续收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。3月开发投资金额9184亿元，同比下降10.0%，降幅较2月扩大了0.2个百分点。不过，住宅投资同比降幅持续收窄，3月住宅开发投资金额7077亿元，同比下降8.8%，降幅较2月收窄了0.4个百分点。1）土地投资有所修复。2024年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025年一、二季度土地投资小幅修复。如果从住宅类用地成交情况来看，2024年三季度全国住宅类用地成交总价同比下降18.9%，降幅较二季度收窄35.9个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正（2.6%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。3月新开工面积6382万平，同比下降18.1%，同比降幅虽然较2月收窄了11.5个百分点，但是从绝对值来看，处于2005年以来同期的最低水平。1-3月施工面积同比也有9.5%的下降，降幅较上月进一步扩大0.4个百分点。从区域来看，东、西部地区投资降幅扩大，东部地区3月投资额同比下降11.6%，降幅较2月扩大了0.2个百分点，中部地区投资额同比下降7.9%，降幅较2月收窄了0.8个百分点，西部地区投资额同比下降6.3%，降幅较2月扩大了3.0个百分点。从累计来看，2025年一季度开发投资金额1.99万亿元，同比下降9.9%；新开工面积1.30亿平，同比下降24.4%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，但降幅较2024年都会略微收窄。新开工与投资能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。

　　竣工面积同比降幅虽然收窄，但仍处于2010年以来同期最低水平。3月竣工面积4296万平，同比下降11.5%，降幅虽然较2月收窄了4.1个百分点，但从绝对量来看，处于2010年以来同期的最低水平。2025年一季度竣工面积为1.31亿平，同比下降14.3%。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。

　　4.开发商资金：

　　房企到位资金降幅小幅扩大，主要是由于房企自筹资金走弱。值得注意的是，银行贷款端的资金明显改善，3月个人按揭贷款、国内贷款同比增速均转正。3月房企到位资金9152亿元，同比减少3.9%（前值：-3.6%）。1）房款4186亿元，同比减少0.9%（前值：-4.4%）。定金及预收款同比减少1.4%，降幅较2月扩大了0.5个百分点，个人按揭贷款同比增长0.3%，同比增速较2月提升了12.0个百分点。3月居民部门中长期贷款净增加5047亿元，同比多增531亿元，环比多增6197亿元。2）非房款4966亿元，同比减少6.3%（前值：-3.0%），房企外部融资走弱，主要是自筹资金降幅扩大。3月国内贷款1487亿元，同比增长6.2%，增速较2月提升了12.3个百分点；自筹资金2935亿元，同比下降11.7%，降幅较2月扩大了9.6个百分点。2025年一季度房企到位资金2.47万亿元，同比下降3.7%。

　　投资建议

　　短期来看，从4月中旬开始建议重点关注地产板块行情。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，扩内需成为提振经济的关键，二季度货币政策有望进一步宽松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需的重要一环，“止跌回稳”的相关措施将进一步加速推进，本月5年期以上LPR下调概率较高，核心城市的限购限售政策也可能进一步松绑。若二季度相关政策落地，我们预计核心城市市场将继续修复。此外，近期部分城市土地市场回暖也将对投资开工修复形成一定支撑。同时，本月底将召开政治局会议，前期也会有政策博弈带来的板块行情。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

点击复制链接查看完整PDF研报

中银证券 夏亦丰,许佳璐