安居客独家发布：3月全国重点城市二手房分流压力

　　核心内容

　　市场份额：2025年3月，二手房找房人数占比达71%，维持在高位，各能级城市均超70%，市场上关注二手房的购房者占大多数。

　　分流压力：二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，1季度均值为30%；能级越低，分流压力越大。三四线城市最大，是一线的1.6倍。

　　市场重合度：新房与二手房市场的客群重合度维持在14%左右，城市能级越低，市场重合度越高，低能级城市新二客户“争夺”更为激烈。

　　一、二手房对新房市场影响的核心指标

　　1.二手房市场找房人数占比（市场份额）

　　从全国层面数据来看，二手房找房人数占比呈显著上升趋势，且维持在高位，目前已经达70%左右，显示出当前市场关注二手房的购房者还是占大多数。全国均值从2024年初的64%小幅下降至年中（4-7月）的60%，随后持续攀升，2024年11月起增速加快，年末至2025年初突破70%，3月达到71%，基本与上月持平，维持在高位。

　　从各能级城市情况看，二手房找房人数占比均显著提升，3月份均超70%。当月，四个能级城市在二手房找房人数占比上的差异不大。

　　2.二手房市场分流压力

　　从全国层面数据来看，二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，短期内略有回落。2025年1季度，二手房市场分流压力平均为32%，比2024年同期28%，上升4个百分点。2月份，分流压力达近1年来最高值，3月份压力略有回落，较2月下降2个百分点，不过仍然维持在高位。二手房分流压力变化，反映了市场上同时关注新房和二手房的客户增加，对新房产生实际性的分流压力。

　　从各能级城市情况看，各能级城市同步承压，但不同能级城市之间存在显著差异。城市能级越低，承受的二手房市场分流压力越大。数据显示，3月份，一线、新一线、二线及三四线城市的分流压力依次为24%、30%、33%、38%，其中三四线城市的压力近乎达到一线城市的1.6倍。此外，与2024年同期相比，2025年第一季度各能级城市的压力值均有所上升，一线、新一线、二线及三四线城市的平均压力增幅在3至5个百分点之间。

　　3.二手房与新房市场重合度

　　从整体趋势来看，二手房与新房市场重合度波动较小，整体维持在14%左右。分城市能级来看，同样呈现“城市能级越低，市场重合度越高”的特征。一线城市客户重合度最为稳定，始终在8%-10%之间，波动极小；新一线城市从11%升至14%后回落；二线城市最高达15%，随后回落；三四线城市波动相对较为剧烈，从2024年1月的18%升至2025年2月的20%后降至17%。从长期趋势来看，三四线城市重合度虽略有下降，但期间振幅达5%；一线城市则基本持平。

　　不同城市能级的市场特征差异显著，一线城市客户群体高度分化，新房多为高端改善型，二手房则多为刚需，客户重叠度相对较低；而三四线城市存在严重同质化竞争，客户决策周期长且反复对比，重合度较高。

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