REITS一季报点评：基本面走到哪了？

　　行业近况

    　　62 只REITs公布一季度报，我们于本报告分析一季报中重要信息。

    　　评论

    　　项目基本面经营分化差异加剧。1）产业园：产业园区供需压力进一步加大，大部分项目主动或被动进入降价竞争。我们统计板块收入同环比分别下降11.8%和7.7%。由于供需端矛盾尚未缓解，我们认为产业园后续经营或仍将持续波动。2）物流仓储：大部分项目通过下调租金应对供给冲击和存量竞争，促使同口径下板块收入重回下降通道，同环比下滑4.8%和3.6%。供需再平衡过程中，一季度特朗普关税不确定性或也将影响物流仓储租户行为。3）保租房：保租房板块受宏观经济影响较小，一季度板块收入仅出现小幅波动，出租率维持较高水平，租金水平变化则出现小幅分化，其中政策性保租房租金保持稳定或略有上涨，市场化项目则出现环比下滑，但整体仍符合预期。4）消费：得益于各地促消费政策，消费REITs一季度开局良好，我们测算可比口径收入环比上升1.7%，收入完成度较好。5）高速：受低基数与路网变化的影响，高速项目表现分化明显，往后看我们认为板块仍有望延续稳中向好态势，但路网变化对于单条路产影响较大，应持续关注分流影响。6）市政环保：生物质发电项目吨发表现、成本管控好于预期，水务受合肥项目拖累。绍兴原水及济南热力项目整体表现平稳。7）能源：部分能源类项目因资源欠佳及电价压力表现承压，但陆风利用小时显著回升。水电项目发电量同比基本持平。

    　　一季度可供分配金额整体同比下滑，完成度达标。分配金额来看，我们测算可比口径下（不包含1Q24 未上市项目），2025 年一季度 REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%。完成度来看，已披露2025 年预测可供分配金额的项目（共27 单）一季度平均达成管理人预测的26.9%（产权及经营权REITs分别为26.8%及27.0%，基于全年可供分配金额计算），整体符合市场预期。

    　　估值与建议

    　　展望二季度，我们认为项目基本面分化仍将延续，保租房、消费及公用事业类项目经营有望维持韧性，或仍是在外部不确定性下的较优选择，可结合估值持续关注其配置机会；其次，由于区域供需矛盾以及特朗普关税潜在影响，产业园与物流仓储项目或持续面临逆风，我们建议可重点关注结构性机会（如关税下，服务于内需链且整租的项目呈现一定优势）；最后，能源类由于其估值（以中债收益率观测）处于高位，且受交易电价下行持续影响，我们建议可侧重打新机会，同时防范基本面下行后的估值风险。

    　　风险

    　　项目经营修复不及预期；市场建设不及预期；长端利率大幅上行。