保利发展(600048) 24年营收业绩承压；25Q1毛利率较24年回升；销售稳居行业第一

　　保利发展(600048)

　　摘要：保利发展公布2024年年报和2025年一季报。2024年公司实现营业总收入3116.7亿元，同比下降10.2%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。2025Q1公司实现营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%；归母净利润19.5亿元，同比下降12.3%。公司延迟审议2024年利润分配方案。

　　2024年公司营收业绩均承压；2025Q1营收同比恢复正增长，业绩降幅收窄。2024年公司总营收同比下降10.2%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降，2024年结算面积2040万平，同比下降17.8%，结转收入2874亿元，同比下降10.9%。2024年归母净利润同比下降58.6%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，毛利率同比下滑2.1个百分点至13.9%；2）计提资产与信用减值损失57亿元，同比增加6亿元。3）投资收益同比下降19.1%。4）少数股东损益占净利润的比重同比提升16个百分点至48.6%。5）三费率同比提升0.7个百分点至6.0%。2025Q1公司营收同比增长9.1%，受项目结转毛利率下降（同比下降2.5个百分点）、投资收益下降（同比下降66.5%）的影响，归母净利润同比下降12.3%，Q1营收同比恢复正增长，且业绩降幅也较2024年全年明显收窄。此外，公司未来业绩有保障，2025Q1末预收账款为3401亿元，较2024年末增长1.4%，预收账款/上年营收为1.09X，较2024年末提升0.01X。

　　一季度盈利能力较2024年全年有所回升，但同比均下降。2024年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.9%、3.1%、1.6%同比分别下降2.1、2.0、1.9个百分点；2025Q1分别为16.1%、6.2%、3.6%，同比分别下降2.5、1.8、0.9个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，2024年公司ROE为2.5%，同比下降3.5个百分点，2025Q1年化后的ROE同比下降0.5个百分点。

　　债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。截至2024年末，公司有息负债规模3488亿元，同比下降1.5%，连续两年实现有息负债压降。1）从融资渠道来看，直接融资占比提升。公司2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.0%，同比提升3.7个百分点。公司拓展创新融资渠道，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会批复，计划向不超过35名特定对象发行85亿元可转债，期限6年，募集资金拟用于北京、上海、广州、佛山、大连等城市的15个地产开发项目。同时，公司2024年新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元。2）期限结构持续优化。一年内到期的有息负债占比24.3%，处于较低水平，三年以上到期的占比同比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。3）融资成本不断下降。2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.10%，均创历史新低。截至2025Q1末有息负债3644亿元，同比下降1.4%；剔除预收账款后的资产负债率为65.1%，同比下降2.0个百分点；净负债率62.6%，同比下降7.2个百分点；现金短债比1.77X，同比下降0.22X，始终处于“绿档房企”行列。

　　公司经营性现金流持续为正，注重现金流管理。截至2024年末，公司货币资金1342亿元，同比下降9.3%；并表口径已售待回笼资金832亿元，未来可动用资金充裕。2024年公司经营活动现金流净流入63亿元，同比虽然减少55.1%（主要是因为销售回款的收缩2024年销售回款3277亿元，同比下降23.9%），但连续七年为正；筹资性现金流净流出190亿元，相比于2023年净流出500亿元已经明显改善。公司注重现金流安全性，采取了以下措施：1）加快销售资金回笼，2024年销售回款率超过100%，当年销售当年回款率为79.6%，同比提升1.3个百分点。2）多种方式盘活受限资金约475亿元。其中，通过加速参股项目投资回收、盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金313亿元；通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等方式累计增加可动用资金162亿元。3）以销定产，实现资金支出的动态平衡。2025Q1末公司货币资金1482亿元，同比增长14.4%，经营性现金流净流入17亿元（2024年同期净流出333亿元），销售回款704亿元，同比增长22.1%，销售回款率为111.7%，同比提升了20.2个百分点。

　　销售稳居行业第一，销售权益比例大幅提升，核心城市市占率提升。2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，稳居行业第一；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比提升1.6%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续4年稳步提升。2024年公司销售权益比78.8%，同比提升6.4个百分点。2024年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.3%，同比下降0.3个百分点。2024年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分11,970.44点，38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三，深耕策略效果进一步凸显。公司销售稳居第一主要得益于：1）公司通过完善配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高存量11,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.44项目的市场竞争力，全年2022年以前获取的存量项目销售面积1078万平，带动在售存量项目面积下降超过20%；2）近三年获取的项目优质且高效安排开发销售，2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额的六成，有力支撑公11,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.4496,002.96司销售规模。2025Q1公司实现销售额630亿元，同比增长0.1%；销售面积308万平，同比下降16.0%；销售均价2.05万元/平，同比大幅提升19.2%；销售权益比例为78.7%，同比提升2.8个百分点。95,763.5596,242.37116,951.23113,360.10176,564.04

　　公司合理控制拿地节奏，多种方式优化土储结构。2024年公司拿地金额683亿元，同比下降58.1%；拿地强度21%，同比下降18个百分点；权益拿地金额602亿元，拿地权益比例提升至88%，同比提升5个百分点，创近十年新高；楼面均价2.08万元/平，同比920.881,045.971,051.011,025.771,043.14980.87增长36.9%。2022-2024年三年内，公司合计拿地金额近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元。此外，公司还积极推进存量土地调规与退换地，近年来，已完成约270万平存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。截至2024年末，公司土地储备建面约6258万平，其中增量项目约1000万平，存量项目约5280万平，同比下降20%，在手资源结构不断优化。2025Q137.6937.6937.6937.6937.6937.69公司拿地金额180亿元，同比增长260.0%，拿地强度29%，同比提升21个百分点，楼面均价1.65万元/平，同比增长94.9%。开竣工方面，2024年公司新开工1276万平，同比下降14.4%，完成了计划的70.9%（1800万平），竣工面积3257万平，同比下降19.6%完成了计划的95.8%（3400万平）。2025Q1公司新开工166万平，同比下降41.3%，竣工面积721万平，同比增长33.0%。2025年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资2010亿元，计划新开工800万平，竣工2540万平，新开工、竣工与2024年实际完成值相比分别下降37%、22%。

　　多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2024年末，保利物业合同管理面积9.9亿平，在管面积8.0亿平，同比分别增长0.7、0.8亿平；全年实现营收163.4亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.9亿元，同比增长6.6%。市场化能力不断增强，2024年新拓第三方项目单年合同金额约30.1亿元，其中核心50城的新拓第三方项目合同额占比达79.5%；商写、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态新拓展合同金额占比达75.9%，同比提升10.3个百分点，非住业态结构优化。2）资产经营：截至2024年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平，全年实现收入40亿元，年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。公司在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%。

　　投资建议与盈利预测：

　　公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。在行业竞争格局优化的背景下市占率仍有较大提升空间。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司也积极制定估值提升计划，增强市场信心。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最新情况，我们下调2025-2026年盈利预测，我们预计公司2025-2027年营业收入分别为2977/2899/2876亿元，同比增速分别为-4%/-3%/-1%；归母净利润分别为50/51/53亿元，同比增速分别为1%到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。/2%/4%；对应EPS分别为0.42/0.43/0.45元。当前股价对应的PE分别为19.8X/19.4X/18.7X。

　　评级面临的主要风险：

　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

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