REITS周报：扩募提速 低波筑底

　　本报告导读：

    　　当前新发项目上市速度放缓，扩募进度加快，打新难拿份额的背景下，经营稳健且原始权益方有扩募意愿与能力的项目，兼具相对低波属性与一二级市场利差期权收益，在防御市场波动的同时捕捉结构性机会。

    　　投资要点：

    　　过去一周RE IT 市场整体修复，中证REITs 全收益指数整体呈现“涨-跌-涨”M 型走势，周度涨幅0.39%收于1062.05。分板块来看，受扩募利好影响保障房板块领涨，周度涨幅在2.03%，消费板块稳步上涨，能源板块修复，产业园板块依旧演绎分化行情，但在“领涨项目回调”+“部分下跌项目持续探底”影响下，过去一周整体跌幅在0.08%。

    　　扩募项目行情亦有分化。从项目来看，涨幅居前的包括华夏北京保障房项目、中金厦门安居项目和华润有巢租赁住房项目，皆为当前已明确扩募进程的保障房项目，其中中金厦门安居项目自4 月29 日宣布扩募申请以来，至5 月9 日涨幅在4.65%，华夏北京保障房项目现金分派率已压缩至2.5%左右。与之相对，目前已在交易所走扩募流程的其他项目受扩募利好影响有限，行情波动较大，部分项目过去一周股价来到阶段性底部。

    　　扩募进度加快叠加低利率环境延续，维持对经营稳健核心资产的配置建议。当前扩募利好股价的本质在于一二级市场利差兑现：新项目较高的分派率融入存量资产后，可推升老项目的综合分派率，形成类打新收益。对于分子端稳定的项目，其股价主要由分母端驱动，此类项目可充分兑现扩募利差；而分子端不稳定的项目，即便新资产带来分派率提升，但增量资产的风险可能引发存量项目的分派率重定价。当前新发项目上市放缓、扩募加速，叠加打新份额稀缺的背景下，建议聚焦经营稳健，现金流确定性高且原始权益方扩募能力突出的项目，此类资产既能通过低波属性抵御市场波动，又可依托一二级利差期权捕捉结构性收益。

    　　过去一周REITs 指数整体上行，产权类REITs 表现较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化0.28%和0.39%，产权类REITs 和特许经营权类REITs 分别变化0.70%和0.09%。从底层资产来看，过去一周租赁住房类和消费类REITs 表现较好，产业园和交通REITs 表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：保障房（2.03%）、消费（0.84%）、能源（0.79%）、仓储（0.61%）、市政环保（0.21%）、产业园（-0.08%）、交通（-0.15%）。

    　　风险提示：超预期REIT 政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。