房地产行业研究周报：降息落地，聚焦新模式融资政策增量

　　行业追踪（2025.5.4-2025.5.10）

　　降息注入需求企稳“强心针”。5月7日，央行国新办新闻发布会宣布下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。本次政策利率调整有望推动5年期LPR稳步下行，公积金贷款利率一次性大幅调降25bp为商贷利率锚定较充足调降空间（0.1-0.25bp）。从可比指标看，截止25Q1末，一线城市租售回报率及10年期国债收益率均值分别约1.65%、1.81%，较5年期LPR及公积金贷款利率差值分别为195、120bp，差值较24年初分别收窄72、37bp。本次调整后，房价相关可比收益率差值将继续收窄，增强购房者信心、利好行业需求侧量价进一步趋势企稳。

　　新模式融资配套“箭在弦上”。5月7日，国家金融监管总局于国新办发布会表示，近期将加快出台与房地产发展新模式适配的系列融资制度；加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。从涉及政策路径看，围绕在1）收储层面：保障房再贷款使用范围的扩大，有利于继续提升地方政府及银行端申请使用积极性，提升“去库存”速度；2）房地产开发层面：在白名单常态化机制及预售资金封闭流转机制基础上，我们认为对于企业融资支持力度存在优化可能，尤其是对“现房销售”及“好房子”等政策支持型项目的倾向性扶持；3）城市

　　更新层面：城中村改造加力实施亟待匹配具实操性、创新性的融资制度以解决“资金平衡”等

　　痛点问题。上述政策方向中，有关保障房再贷款扩围表述已较为清晰，且收储为“止跌企稳”重要抓手，短期或仍是行业政策聚焦点。

　　向“现房销售”过渡仍需时间。近期“现房销售”市场关注度提升。根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。根据国家统计局披露数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。短期视角看，推进现房销售对企业的IRR及净利率产生影响；房价波动走势背景下，企业回报周期变长或一定程度影响土地投资积极性和土地财政收入；但长期视角看，“现房销售”保护购房者利益的同时，也符合行业平稳、健康、高质量的发展趋势。从受益角度看，自身产品、资金及管理运营能力较强的房企优势有望扩大化，加剧马太效应；考虑行业基本面呵护基调，我们预计短期仍以试点扩大化、新老划断等形式过渡推进。5月新房、二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交189万平，月度同比-19.84%，相较上月下降2.60pct；累计库存10527万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交142万平，月度同比-12.90%，相较上月下降29.72pct。4月28日-5月4日，土地市场成交建面1140万平，滚动12周同比-10.71%；成交总额324亿元，滚动12周同比4.83%；全国平均溢价率12.37%，滚动12周同比+5.80pct。

　　本周申万房地产指数+0.41%，较上周提升3.45pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数1.59pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.05%，较上周下降0.40pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.66pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周下跌1.99pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富,师亮