2025年4月中国房地产研报：二手房市场量增价稳，持续积蓄回暖势能

　　在月中的国新办经济数据发布会上，对于记者关于“3月份数据是否放缓偏悲观”的提问，统计局副局长盛来运表示，无论是一线城市还是二三线城市，无论是新房还是二手房，价格均有积极变化。3月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨，二线、三线城市住宅销售价格环比降幅收窄。CRIC监测重点城市3月份整体来访、认购迎来普涨，平均去化率也恢复至四成以上。核心城市房价亦在积蓄进一步向上势能，在上月房价上涨小区数量创新高之后，本月进入短暂调整期，仍有49%小区房价环比上涨，议价空间延续低位运行。与高频交易小区的大幅增长同步，刚需、改善类买方开始扫清当前的低价挂牌房源，为下一波房价上涨积蓄势能：

　　1.高频成交小区数量同比翻番，致房价上涨小区占比有所回落

　　为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

　　从统计结果来看，3月有49%的小区成交价格环比上升，较上月回落7.4个百分点。本月房价上涨小区数量减少的原因主要有二，其一，2月份基数过高，上月多达56%的小区成交价格环比上升，当前行业仍在寻求新的供求关系平衡点，3月份上涨小区占比重回半数附近属情理之中；其二，交易量增长带来更多平价房源成交，大量小区房价不再继续上涨。3月高频交易小区数量同比增长132%，较上月增幅再度提升了45个百分点，二手房市场交易热度高位上行。CRIC统计数据显示，3月份核心城市二手房交易量平均增长21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超过40%。

　　与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。2025年3月，有38.9%的小区挂牌价格环比上涨，较上月回落1.1个百分点，不过较上年同期仍提升7.9个百分点。在2024年下半年，挂牌价格上涨的小区占比均不足35%。总体而言，2025年以来卖方信心较2024年有所提振，随着供求双方预期趋于一致，挂牌价和成交价上涨小区占比的差距也在进一步拉近。

　　3月份成交价格上涨小区数量虽有所下降，但高频交易小区仍在快速增长，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房价指数保持环比上涨，其中杭州环比涨幅更是高达1%。在规模指标延续高速增长的背景下，本月房价上涨小区占比下降，为行业筑底阶段典型的“量在价先”，价格预期正在积蓄进一步上涨势能，房价预期仍在持续改善。

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立鼎证券 马千里