房地产行业跟踪周报：新房二手房成交面积环比改善，持续推进城市更新

　　投资要点

　　上周（2025.5.12-2025.5.16）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-0.5%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.1%、0.7%，超额收益分别为-1.6%、-1.2%。29个中信行业板块中房地产位列第25。

　　（1）新房市场：上周36城新房成交面积205.1万方，环比+29.6%，同比-12.5%。2025年5月1日至5月16日累计成交381.4万方，同比-2.4%。今年截至5月16日累计成交3684.7万方，同比-1.0%。

　　（2）二手房市场：上周15城二手房成交面积179万方，环比+46.1%，同比-0.1%。2025年5月1日至5月16日累计成交309.6万方，同比+3.6%。今年截至5月16日累计成交3043.8万方，同比+23.1%。

　　（3）库存及去化：13城新房累计库存7770.2万方，环比-0.05%，同比-12.3%；13城新房去化周期为18.0个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.3个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.9个月、10.3个月、14.7个月、47.3个月，环比分别变动+0.2个月、+0.3个月、+0.3个月、+1.3个月。

　　（4）土地市场：2025年5月12日-2025年5月18日百城土地成交建筑面积1259.7万方，环比-29.9%，同比-33.2%；成交楼面价553元/平，环比-59.5%、同比-47.5%；土地溢价率2.0%，环比-5.2%，同比-1.1%。截至5月18日，2025年累计成交土地建筑面积为38329.7万方，同比-7.6%。

　　周观点：5月第3周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比下降。中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。建立健全城市更新实施机制。创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。全面开展城市体检评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径。依据国土空间规划，结合城市体检评估结果，制定实施城市更新专项规划，确定城市更新行动目标、重点任务、建设项目和实施时序，建立完善“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。

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东吴证券 房诚琦