房地产行业点评报告：四季度销售边际企稳，全年开竣工规模明显收缩

　　12月销售金额保持增长，四季度销售边际企稳

　　国家统计局发布2024年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积9.74亿平，同比-12.9%（前11月-14.3%），其中商品住宅销售面积同比-14.1%；1-12月商品房销售额9.68万亿元，同比-17.1%（前11月-19.2%），其中商品住宅销售额同比下降17.6%。12月商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平和1.16万亿元，同比分别-0.3%和+2.1%；单月销售均价同比+2.4%。分区域看，1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-12.7%、-12.0%、-14.6%、-9.7%，降幅均有所收窄。2024年10-12月销售面积和金额同比分别+2.8%、+1.0%，四季度销售企稳态势初显。

　　土地成交面积收缩，开竣工规模均不足8亿平

　　2024年1-12月，全国房屋新开工面积7.39亿平，同比-23.0%（前11月-23.0%），其中住宅新开工同比-23.0%；12月单月新开工面积0.66亿平，同比-22.6%。据中指研究院数据，2024年300城宅地成交面积同比-23.3%，拿地收缩持续影响房企开工数据。1-12月，房屋竣工面积7.37亿平，同比-27.7%（前11月-26.2%），其中住宅竣工面积同比-27.4%；12月单月竣工面积2.56亿平，同比-30.4%。2024年地产开竣工规模分别为2005年和2009年以来最低值，规模收缩明显。

　　销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻

　　2024年1-12月，房地产开发投资额10.03万亿元，同比-10.6%（前11月累计-10.4%），其中住宅开发投资额同比-10.5%；12月单月开发投资额0.66万亿元，同比-13.3%，销售回款表现仍压制房企投资动力。2024年1-12月，房地产开发企业到位资金10.77万亿元，同比-17.0%（前11月-18.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.1%、-11.6%、-23.0%、-27.9%（前11月-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%）。受四季度销售景气度回升影响，四季度定金及预收款和个人按揭贷款同比分别-0.1%和-2.6%，房企回款资金持续改善。同时房企自筹资金降幅连续四个月扩大，房企融资环境依旧严峻。

　　投资建议

　　自9月底“止跌回稳”政策以来，四季度销售数据同比基本企稳，市场信心有效提振。2025年1月1-15日30大中城市商品房成交面积同比-34%，伴随新政效果逐步释放，春节前销售热度有所下降，预计1月销售数据偏弱，市场修复持续性仍有待观察。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远