房地产行业研究周报：5月百强房企销售表现如何？

　　行业追踪（2025.5.24-2025.5.30）

　　5月销售环比上行，同比降福扩大。1）操盘口径：2025年5月百强房企单月实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，同比下降11.4%，降幅较4月扩大2.7pct；1-5月累计实现销售操盘金额13127.5亿元，同比下降7.1%，降幅较1-4月扩大0.4pct。2）全口径：2025年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长11.7%，同比下降9.6%，同比增速较2025年4月提高8.1pct；1-5月累计销售金额同比下降8.4%，增速较1-4月上升3.7pct。5月百强销售额环比回升，但单月、累计同比增速降幅较4月均有扩大，新房市场仍面临增速波动压力。5月5年期LPR、公积金贷款利率均实现调降，降息刺激效果有待显现；6月年中冲刺节点临近，百强销售有望延续环比增势，单月及累计同比不排除继续走弱可能。

　　中海、绿城、滨江销售稳健。分梯度看，2025年5月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比变化-11.1%、12.3%、-29.4%，增速较4月分别变化+1.2pct、+31.0pct、-20.0pct。分性质看，央企、地方国企、民企5月销售额同比增速分别为-7.0%、-1.0%、-29.5%，较4月分别+11.6pct、-17.1pct、-1.2pct，国央企销售优势显著。1）央企：保利、中海、华润、招蛇、金茂5月销售额分别同比-19.3%、+21.1%、-11.4%、-8.9%、

　　72.3%，金茂、中海表现亮眼；2）地方国企：华发、建发、越秀分别同比-36.5%、-2.4%、

　　4.4%；3）典型非国央企：绿城、滨江、龙湖、万科、金地、新城分别同比+13.5%、+30.4%、-26.2%、-52.5%、-52.1%、-52.2%。分违约未违约看，违约、未违约房企5月销售额分别同比-18.3%、-14.5%，较4月分别+23.5pct、+2.5pct。

　　头部、国央企优势有望延续。分城市看，核心一二线城市中，京沪深等热点恒热，沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观限制成交放量，不过因适销对路楼盘入市，短期内市场热度有望延续。郑州、天津、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；部分弱二线城市诸如济南、青岛、南宁等短期内高库存问题难解。我们继续看好热点城市年内分化表现，关注地方国企及24年投资较克制房企年内α机会。配置方向可考虑“高股息商管+跨周期开发龙头”的哑铃策略。

　　5月新房、二手房同比下滑

　　新房市场本周成交299万平，月度同比-15.96%，相较上月改善1.26pct；累计库存11218万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交191万平，月度同比-0.89%，相较上月下降17.71pct。5月19日-5月25日，土地市场成交建面1825万平，滚动12周同比-14.56%；成交总额226亿元，滚动12周同比0.83%；全国平均溢价率10.05%，滚动12周同比+4.72pct。

　　本周申万房地产指数+0.95%，较上周提升2.41pct，涨幅排名11/31，领先沪深300指数2.03pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.81%，较上周提升2.83pct，涨幅排序2/11，领先恒生指数3.13pct；克而瑞内房股领先指数为0.56%，较上周提升2.99pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 鲍荣富,师亮