房地产行业第22周周报：本周成交同环比均走弱；百强房企5月销售同比降幅扩大

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。40个城市新房成交面积为276.7万平，环比上升6.4%，同比下降11.6%，同比由正转负，同比增速较上周下降了17.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为22.0%、14.7%、-19.0%，同比增速分别为17.5%、-14.4%-33.2%，一线城市同比增速较上周上升了4.1个百分点、二线城市同比降幅较上周扩大了11.7个百分点、三四线城市同比增速较上周下降了50.4个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18个城市成交面积为179.2万平，环比下降10.9%，同比下降11.3%，同比降幅较上周扩大了6.1个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为3.7%、-17.4%、-9.0%，同比增速分别为17.8%、-33.3%、-1.2%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了23.6个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大6.9个百分点、三四线城市同比降幅较上周收窄了17.1个百分点。

　　新房库存面积与去化周期环比均上涨，同比均下降。12个城市新房库存面积为8789万平环比增速为0.5%，同比增速为-16.6%；去化周期为16.5个月，环比上升0.5个月，同比下降3.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.5、13.2、41.1个月，一二线城市环比分别上升0.3、0.7个月，三四线城市环比下降2.0个月，同比分别下降2.7、3.6、24.6个月。

　　土地市场同环比量跌价涨，溢价率环比下跌、同比上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1003.1万平方米，环比下降34.7%，同比下降27.0%；成交土地总价为256.4亿元，环比上升53.6%，同比上升41.9%；楼面均价为2556元/平，环比上升135.1%，同比上升94.5%；土地溢价率为4.7%，环比下降1.5个百分点，同比上升4.3个百分点。

　　房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量为52.3亿元，环比上升273.9%，同比下降18.5%（前值：-58.8%）。总偿还量为137.4亿元，环比上升34.7%同比下降15.4%（前值：+16.9%）；净融资额为-85.1亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.9%，较上周上升2.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.0%，较上周上升3.3pct。房地产板块PE为23.55X，较上周上升0.18X。

　　百强房企5月全口径销售同比降幅扩大。百强房企5月实现全口径销售额同比下降11.1%（前值:-9.3%），环比增长3.3%。1-5月百强房企全口经销售金额同比下降8.4%。

　　政策

　　地方层面，河南印发《提振消费专项行动实施方案》，稳定住房消费。因城施策出台更多增量政策，因地制宜开展住房促销活动，加大购房优惠支持力度，落实房贷最低首付比例、住房交易契税减免等政策，推行商品住房“以旧换新”模式，加力实施城中村和危旧房改造。扩大住房公积金使用范围，合理提高住房公积金贷款额度上限，落实住房公积金异地贷款和异地购房提取政策等。深圳市住建局发布《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》。配售型保障性住房面向符合条件的住房困难工薪群体，以小户型为主，实行现房配售，价格综合确定。申请条件包括深户、无自有住房、缴纳社保等。配售型住房实施封闭管理，禁止变更为商品住房，退出需在信息平台流转或回购。

　　投资建议：

　　4月以来，楼市整体成交动能较去年四季度以及今年一季度有所减弱。在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，可能会加码政策，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐