房地产行业市场研究：又到毕业季，从数据看租房市场变化

　　一、近两年，毕业季二线城市需求热度表现更佳

　　1、热点二线城市毕业季需求热度表现更佳

　　租赁市场的需求呈现出明显的季节性波动。每年的第二季度，随着大学生毕业季的临近，租赁市场都会经历一次需求的集中增长。根据58安居客的租赁市场数据，从2022年至2024年，每年的5月和6月，重点40城的租赁线上需求热度均有显著提升，市场呈现出典型的租赁“毕业季”现象；然而，需求热度的回升幅度相较于春季“小阳春”时期略有逊色。结合过往几年数据来看，毕业季期间重点40城租赁线上需求热度环比增长幅度大概在15以内%。目前，今年5月的市场需求热度表现相对逊色。

　　从重点 10 城的租赁市场热度来看，城市间的需求热度存在一定差异。2022 年，一线城市受到疫情的影响更大，但随着 5 月和 6 月疫情限制措施的解除，市场租赁需求得到了充分的释放，特别是上海的租赁需求在 6 月集中爆发。与此同时，核心一二线城市在毕业季期间的需求持续性也较强。

　　然而，2023 年和 2024 年的毕业季，一线城市的租赁需求热度表现逐渐弱于重点二线城市。特别是在 2024 年第二季度，二线城市的租赁需求热度及其持续性明显超过了二线城市。大学毕业生在选择求职城市时的偏好有所转变，似乎更倾向于选择热点二线城市。

　　2、二线城市租房性价比较高

　　结合近三年重点 10 城挂牌租金的涨跌变化来看，一线城市的挂牌租金涨幅跑输部分热点二线城市。通过对比 2025 年与 2022 年城市平均挂牌租金的变化，北京和上海呈现小幅下跌，而西安和成都则上涨 2.6%、6.6%。挂牌租金水平的变化，也在一定程度上反应出租赁需求的增加或减少。

　　根据 58 安居客租赁市场数据分析，重点 10 城市中，二线城市的一室套均租金占薪资收入的比例普遍低于 20%。相较于一线城市，二线城市的租房负担对于初入职场的大学毕业生来说相对较轻。此外，结合以上三年各城市租金挂牌价格的波动情况以及毕业季期间城市需求热度的演变，可以观察到租赁需求的增加以及人口的持续涌入，这两个潜在因素在一定程度上促使了挂牌租金的提升。成都与西安近年来逐渐成为大学毕业生更青睐的城市。

　　二、需求分化显著，既注重性价比又关注品质

　　1、租房需求仍聚焦城市核心区及产业聚集区

　　相较2022年，虽然部分城市整体挂牌租金水平有所下降，但城市内部不同区域由于租赁供需结构差异及产业布局差异的存在，也导致不同区域的挂牌租金表现差异较大。那么，哪些区域相较2022年挂牌租金表现更强呢？整体来看，由于租房需求仍聚集于交通便利配套完善的城市核心区及就业机会活跃的产业聚集区，这些区域挂牌租金表现更强。

　　相较2022年，一线城市整体挂牌租金水平呈小幅下跌。但结合各区域的情况来看，一方面，城市核心区域挂牌租金表现更有韧性，如上海的黄浦、虹口，深圳的罗湖及福田等。另一方面，由于需求向租金性价比更高的区域转移的趋势显著，导致租金价格相对较低，且产业通勤条件较好的区域呈现显著上涨，如上海的青浦、深圳的龙华及广州的白云。

　　重点二线城市中，西安和城市整体挂牌租金较 2022 年上涨；同时，区域挂牌租金表现也较为亮眼。一方面，传统的城市核心区域挂牌租金大幅上涨，超过城市整体平均涨幅，如成都的锦江、武侯、青阳，西安的未央和雁塔等区域。另一方面，在产业聚集区域，由就业带动的求职租赁需求增加，导致挂牌租金显著上涨。同时，产业新区由于多位于城市非核心区域，原挂牌租金水平相对较低，在需求增长的催化下，推动挂牌租金的涨幅相对较大。

　　2、一室户型需求仍占主流，部分城市合租需求上升

　　今年，进入 5 月后重点城市租赁市场需求热度表现较弱，环比呈现小幅下降态势。但城市内部租赁需求分化，通过对各类户型需求热度的变化分析，可以管中窥豹发现市场的特点。整体来看，1 室户型的需求仍占主流，占比均在 3 成以上。但部分城市的潜在合租需求有所上升，如广州、深圳、杭州及重庆等。

　　进入毕业季后，5 月一线城市的租赁市场对 1 室和 2 室户型的需求热度占比在70-80%。本月，北京和上海的 1 室和 2 室户型的需求热度较 4 月均小幅上升，而对应大户型的需求热度小幅下降。同时，广州和深圳则相反，1 室和 2 室户型的需求热度较4 月均小幅下降，而 3 室和 4 室大户型的需求热度上升。因此，可以推断市场中的合租需求上升。

　　5月，二线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60-75%，相较一线城市对小户型需求的占比稍低。本月，南京、武汉和杭州的1室需求热度占比显著上升3.5%、3.6%、0.9%，而租金性价比相对较低的2室需求热度显著下降。

　　西安的1室户型需求热度较4月均上升1.9%，对大户型的需求热度下降显著。相反，重庆对1室的需求热度下降显著，而2室及以上户型热度均小幅上升，市场中的合租需求上升。此外，成都各类户型的需求较4月变化不明显。

　　3、注重性价比，二线城市合租需求上升更显著

　　由一线城市5月各价格段房源租赁需求热度的变化来看，1000元/月/套以下房源的需求热度均较4月小幅下降，绝对低价房源需求热度的下降，反应出毕业生租房需求关注刚需品质。同时，1001-2500元/月/套房源作为市场需求的主力价格区间，占比约为35-40%。进入5月后，市场对2500-6000元/月/套房源的需求热度均有所下降。反应出毕业季租赁需求既注重性价比，又关注刚需的品质。

　　与一线城市不同，二线城市之间对价格需求的差异较大。杭州对 501-2500 元/月/套房源的需求热度整体小幅下降，而 2500 元/月/套以上房源的需求热度均有小幅上升。结合今年一季度杭州挂牌租金有所回暖的情况及 5 月户型需求的变化来看，市场合租需求有所上升。

　　成都和重庆租赁价格需求热度变化相似，低价格需求占比下降，而对中高价格需求占比小幅上升。对应 5 月户型需求的变化来看，对 1 室户型需求下降，而对于大户型合租需求小幅上升。此外，5 月武汉和西安则呈现近似的价格需求变化，市场对 501-2000元/月/套房源的需求热度上升，而对于 2000 元/月/套以上房源的需求热度均小幅下降。对应 1 室和 2 室需求的增加，而对大户型需求的减弱。

　　小结：

　　每年毕业季，热点城市租赁市场都呈现出阶段性供需两旺的特点，但不同的城市、不同年龄层的毕业生对于租房的需求及生活方式的诉求也在发生变化。同时，不同城市产业发展方向带来的就业机会也吸引各类年轻人做出城市的选择。

　　今年，从重点城市的租赁数据反馈来看，毕业生对于独立空间一室户型的需求仍是主流，但在整体宏观经济弱复苏的情况下，对于租房性价比的关注较高，部分城市潜在的合租需求热度有所上升。当下的年轻人对于租房的需求，既注重性价比又关注刚需下的品质。

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58安居客房产研究院