Presentation：业务循环强，现金创造佳

　　投资建议：看好物业板块的长期价值。

　　关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正。

　　物业管理做的是永续经营的生意，在近几年不利因素多重叠加的背景下，行业陷入利润困境。

　　2022年以来，物企“增收不增利”的现象凸显，主要因为：1）母公司关联方压力向下传导，冲击物企利润表；2）商品房开发投资端走弱，新入市项目总规模收缩；3)市场物业费涨费能力弱，降费成为当前趋势；4）资产减值规模大幅提升，进一步压制利润。

　　行业由资本逻辑向运营逻辑回归，回到以“现金流”为核心业务模式的范畴。

　　物业行业已结束高估值并购的发展战略，回到循环型业务这一特点本身，着眼基础物业服务基本盘；对应到利润表现上，物业行业作为典型的人力密集型行业与弱规模效应行业，当前物企利润率面临持续下滑压力，逐步从非理性高位回归。

　　稳中有进是新起点的展望，关注中长期收入和成本端的新机遇。

　　从收入端，对比美日，我国业主物业费的负担显著低于美日，在推动消费的大背景下，有提升的空间；同时，科技的进步，既能够通过机器的使用压低成本曲线，还能够革新物业服务的模式，带来新突破。机遇背后依旧重要的是行业稳定的基石：1）竞争格局趋于稳定，龙头地位稳固；2）商业模式稳健，“可循环+高现金”属性突出；3）有序推进分红与回购。

　　风险提示：

　　在管面积扩张不及预期，人工成本上升，增值服务扩张不及预期，政策风险。

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海通国际 涂力磊,周林泓