房地产行业2025年中期投资策略：销售止跌，房价筑底，供需及竞争格局将持续优化
投资要点：
房地产政策进一步精准发力。2025年房地产政策在延续去年宽松基调同时，更多以“巩固稳定态势，细化落实”为主导。未来房地产政策将继续是短期稳市场、提信心、防风险；中期调整供给、提振需求，优化供需格局；长期构建新模式、促进高质量及可持续发展。
销售止跌回稳，房价仍处于筑底阶段。当前核心重点城市楼市成交相对更活跃，其中改善性需求楼盘是支撑楼市回暖的一个重要因素。高能级城市土地市场表现出首先回暖的迹象，房企也进一步聚焦于核心城市拿地，带来在整体出让建面同比下降的同时，出让金额同比明显回升。同时一二线城市溢价率有所走高。而楼市仍处于“以
价换量”的阶段，如若后续房价表现止跌回稳，将能更好的改善购房者的预期，加速需求的释放。
城市更新叠加收储加速，供需格局将持续改善。城市更新加速推动，叠加更多金融融资支持，以及专项债收储的落地实行，预计房地产供需格局将能进一步改善，并加速房地产市场的止跌回稳回升。
行业竞争格局将加速优化。当前房企业绩仍然承压，行业整体录得亏损，盈利能力跌至历史底部。在行业下行周期中，部分企业被洗牌出清。而剩下之优秀民企及部分央国企能在市场低谷进一步占据优质土地资源，为后续发展提升奠定基础。另一方面，行业进入下半场，将从比拼规模扩张转而更注重高质量的提升，因此行业竞争格局将持续优化，也将有助于加速行业盈利修复的进程。
整体观点与投资建议。我们认为2025年下半年国内房地产政策将延续过去宽松基调，而进一步的更精准施策将加码落地。从而能在短期促进稳市场、提信心、防风险；中期调整供给、提振需求，优化供需格局；长期构建新模式、促进高质量及可持续发展。
当前高能级城市销售回暖优先于全国，而全国整体销售表现止跌回稳。土地市场也呈现出核心城市表现相对活跃，区域分化较大的情况。这主要由于核心城市需求基本盘相对稳固，同时改善性需求支持当地楼市的表现。但全国来看，当前楼市仍处于“以价换量”，房价筑底的阶段，也提升一部分观望情绪。如若后续房价表现止跌回稳，将能更好的改善购房者的预期，加速需求的释放。
另一方面，我们认为城市更新行动将会在房地产市场下半场继续充当重要的作用，未来政策层面也会加速推动，持续落地。叠加国家层面出台更多金融融资支持，以及专项债收储，将能进一步改善房地产的供需结构，助力楼市尽快走出周期底部。
当前行业整体盈利能力跌至历史底部，房企大部分录得亏损，因此也将促使企业的洗牌出清。剩下之房企能更好的在市场低谷期占据优质土地资源，为后续发展提升奠定基础。行业也将从过去比拼规模扩张转而更注重高质量的提升，因此行业竞争格局将持续优化，也将加速行业盈利的修复。
政策持续加码、精准发力，房地产市场供需格局持续改善，竞争格局也将优化，将助力房企业绩修复及估值提升的加速到来。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；购房需求及信心不足。
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