房地产行业2025年5月统计局数据点评：单月销售面积与投资降幅进一步扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位

　　国家统计局发布2025年5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积7053万平，同比增速-3.3%（前值：-2.1%）；开发投资金额8504亿元，同比增速-12.0%（前值：-11.3%）；新开工面积5348万平，同比增速-19.3%（前值：-22.1%）。

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　单月销售面积降幅进一步扩大，成交动能持续走弱；累计销售面积、销售金额、销售均价同比降幅均扩大。1）商品房单月销售面积降幅进一步扩大，但销售金额降幅收窄。5月销售面积7053万平，同比下降3.3%，同比降幅较4月扩大了1.2个百分点；销售金额7056亿元，同比下降6.0%，同比降幅较4月收窄了0.7个百分点。其中，住宅销售面积同比下降4.6%，降幅扩大2.2个百分点，住宅销售金额同比下降6.1%，降幅收窄0.5个百分点。2）单月住宅销售均价环比持续正增长，同比降幅收窄。5月商品房销售均价10004元/平，环比增长2.5%，同比下降2.8%，降幅收窄1.9个百分点；其中住宅销售均价10613元/平，环比增长3.6%，同比下降1.6%，降幅收窄2.7个百分点。销售均价走势与统计局公布的70个大中城市房价数据有差异。3）从区域来看，中部地区“以价换量”的情况较为明显，单月全国销售均价同比降幅收窄主要是受东部地区影响，中、西部地区销售均价同比降幅仍在扩大。5月东、中、西部销售面积同比增速分别为-4.9%、0.7%、-2.8%，东部地区同比降幅较4月扩大0.8个百分点，中部地区同比增速提升了2.1个百分点，西部地区同比增速下降了4.1个百分点。5月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-4.9%、-6.2%、-9.4%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-0.1%、-6.8%、-6.8%，其中东部地区销售均价同比降幅收窄3.5个百分点，中、西部地区降幅分别扩大0.6、3.1个百分点。从累计来看，1-5月全国商品房销售面积3.53亿平，同比下降2.9%，降幅扩大0.1个百分点；销售金额3.41万亿元，同比下降3.8%，降幅扩大0.6个百分点；销售均价9653元/平，同比下降0.9%，降幅扩大0.5个百分点。预判6月，在年中冲刺销售以及供应提质的带动下，我们预计销售环比或将出现正增长，但同比难出现很大改善。我们预计，2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

　　2.商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至5月末，我国商品住宅广义库存面积为16.7亿平，环比下降1.2%，同比下降15.9%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.7个月，环比提升0.3个月，同比下降4.4个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至5月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.13亿平，环比下降1.1%，同比增长6.5%；现房去化周期为20.0个月（由于5月现房销售未公布，我们采用2024年11月-2025年4月销售均值计算），环比下降0.2个月，同比下降2.4个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.8%，环比基本持平，同比提升5.2个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。5月开发投资金额8504亿元，同比下降12.0%，降幅较4月扩大了0.7个百分点。其中，住宅开发投资金额6552亿元，同比下降11.3%，降幅较4月扩大了0.2个百分点。1）土地投资有所修复。2024年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025年一、二季度土地投资小幅修复，2025施工建安投资持续低迷。5月新开工面积5348万平，同比下降19.3%，同比降幅虽然较4月收窄2.9个百分点，年一季度同比增速转正（3.3%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但但从绝对值来看，仍处于2003年以来的最低位。1-5月施工面积同比也有9.2%的下降。从区域来看，东、西部地区投资降幅扩大，东部地区5月投资额同比下降14.3%，降幅较4月扩大了2.1个百分点，中部地区投资额同比下降9.6%，降幅较4月收窄了2.9个百分点，西部地区投资额同比下降5.6%，降幅较4月扩大了0.8个百分点。从累计来看，1-5月开发投资金额3.62万亿元，同比下降10.7%；新开工面积2.32亿平，同比下降22.8%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。

　　竣工面积同比降幅虽然收窄，但绝对值仍处于2008年以来同期最低水平。5月竣工面积2737万平，同比下降19.5%，同比降幅较4月收窄了8.4个百分点，且从绝对量来看，处于2008年以来同期的最低水平。1-5月竣工面积为1.84亿平，同比下降17.3%。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。

　　4.开发商资金：

　　房企到位资金降幅扩大，销售回款与国内贷款融资均走弱。5月房企到位资金7636亿元，同比减少10.1%（前值：-5.3%）。1）房款3375亿元，同比减少11.4%（前值：-9.9%），主要是因为销售回款再度走弱。定金及预收款同比减少12.7%，降幅较4月扩大了4.3个百分点，个人按揭贷款同比减少8.5%，降幅较4月收窄了4.2个百分点。5月居民部门中长期贷款净增加746亿元，环比多增1977亿元，同比多增232亿元。2）非房款4261亿元，同比减少9.1%（前值：-1.3%），房企外部融资走弱。5月国内贷款1060亿元，同比下降13.1%，增速较4月下降了27.6个百分点；自筹资金2790亿元，同比下降8.7%，降幅较4月小幅收窄了0.9个百分点。1-5月房企到位资金4.02万亿元，同比下降5.3%。

　　投资建议

　　4、5月，统计局口径下的销售、投资数据均持续走弱。在此背景下，6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。国家统计局6月16日在国新办5月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。基于二季度当前的数据情况，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，我们认为，近期政策端进一步发力的概率明显提升，具体政策力度和落地效果有待观察。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐