房地产行业2024年12月70个大中城市房价数据点评：24年新房房价下跌4.5%，二手房下跌7.4%，一线城市二手房跌幅最大

　　核心观点

　　12月70大中城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平。12月70大中城市新房房价环比下降0.1%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下跌0.3%，环比降幅与上月持平。这主要是受益于9月末以来接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善。从房价下跌的城市数量来看，12月70城中新房房价环比下跌的城市数量有43个，较11月减少了6个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.31%，较11月收窄0.11个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有60个，较11月增加了2个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.42%，较11月收窄0.08个百分点。从全年同比来看，2024年70城新房房价同比平均下跌4.5%，降幅大于2023年（同比-0.9%）；二手房房价同比平均下跌7.4%，降幅大于2023年（同比-3.2%）、2022年（同比-1.7%），二手房房价已经连续三年下跌，且跌幅大于新房。2024年新房、二手房的同比跌幅均创下2011年有数据统计以来的最大值。

　　12月一线城市新房房价环比增速转正；二手房房价环比连续三个月正增长。1）新房：12月一线城市新房房价由上月的环比持平转为环比增长0.2%，沪深环比持续正增长，京广持续下跌。其中，上海环比上涨0.5%（前值：+0.6%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；深圳环比上涨0.2%（前值：+0.3%）；北京环比下降0.1%（前值：-0.5%），已经连续9个月房价下滑；广州环比下降0.1%（前值：-0.3%），已经连续19个月房价下滑。从全年同比来看，2024年一线城市新房房价同比下跌3.2%（2023年：同比+1.1%），其中仅上海新房房价同比上涨4.6%，受高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升；北京新房房价同比下降2.4%，广州同比下降8.1%，深圳同比下降6.8%。2）二手房：12月一线城市二手房房价环比增长0.3%，环比增速较上月小幅下降0.1个百分点，连续三个正增长。其中，北京环比上涨0.5%（前值：+0.9%）；上海环比上涨0.9%（前值：+0.4%）；深圳环比上涨0.1%（前值：+0.5%）；仅广州环比下降0.3%（前值：-0.4%）。从全年同比来看，2024年四个一线城市二手房房价同比均下跌，平均跌幅为8.2%（2023年：同比-0.8%），跌幅大于二三线城市，其中广深跌幅大于京沪，北京二手房房价同比下跌7.1%，上海同比下跌6.1%，广州同比下跌10.7%，深圳同比下跌8.9%。一线城市受政策利好最为明显，市场信心有所修复，购房者置业意愿改善，业主对房价的预期也有所改善，议价空间收窄。

　　12月二线城市新房房价环比止跌，成都、厦门、武汉、天津等基本面较好的重点城市新房与二手房房价环比均上涨。1）新房：12月二线城市新房房价环比由上月的下降0.1%转为持平。52%的二线城市新房房价环比持平或上涨：南京、成都环比上涨0.6%，宁波环比上涨0.5%，杭州、武汉、郑州环比上涨0.4%，青岛、南宁、厦门环比上涨0.3%，天津、沈阳环比上涨0.2%，福州、长沙、乌鲁木齐环比上涨0.1%，太原、银川环比持平。从全年同比来看，2024年二线城市新房房价同比下跌4.0%（2023年：同比持平）。其中仅西安同比上涨2.9%，其余城市同比均下跌，天津、太原、杭州、成都跌幅较小，均小于等于1%。2）二手房：12月二线城市二手房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。16%的二线城市二手房房价环比持平或上涨：厦门环比上涨0.4%，成都环比上涨0.3%，武汉、海口环比上涨0.2%，天津环比上涨0.1%，其余城市环比均下跌。从全年同比来看，2024年二线城市二手房房价同比下跌7.3%（2023年：同比-2.9%）。所有二线城市2024年二手房房价同比均下跌，其中太原、昆明、乌鲁木齐跌幅相对较小，小于5%；厦门、武汉同比跌幅超过10%。

　　12月三线城市房价环比跌幅收窄，但下跌幅度仍大于高能级城市。1）新房：12月三线城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点。其中，三亚环比上涨0.6%，南充、泉州环比上涨0.4%，赣州环比上涨0.3%，无锡、平顶山环比上涨0.2%，惠州环比上涨0.1%，扬州、常德环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有湛江、韶关，环比跌幅均为0.6%。从全年同比来看，2024年三线城市新房房价同比下跌5.0%（2023年：同比-2.0%）。其中三亚、北海、南充、遵义、平顶山跌幅相对较小；徐州、温州、金华、湛江同比跌幅均大于7%。2）二手房：12月三线城市二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点。除赣州环比增长0.4%、徐州环比持平以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有韶关环比下跌0.8%，湛江、锦州环比下跌0.7%。从全年同比来看，2024年三线城市二手房房价同比下跌7.4%（2023年：同比-3.8%）。其中徐州、温州同比跌幅超过10%。

　　12月刚改产品新房房价环比止跌，二手房房价环比跌幅收窄；改善型产品新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比降幅持平。1）刚需产品：12月90平以下新房房价环比下降0.2%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.3%，环比降幅与上月持平。2024年90平以下新房房价同比下跌4.5%（2023年：同比-1.0%），二手房房价同比下跌7.6%（2023年：同比-3.4%）。2）刚改产品：12月90-144平新房房价环比由上月的下降0.2%转为持平；二手房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。2024年90-144平新房房价同比下跌4.5%（2023年：同比-0.9%），二手房房价同比下跌7.3%（2023年：同比-3.2%）。3）改善型产品：12月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平。2024年144平以上新房房价同比下跌4.3%（2023年：同比-1.0%），二手房房价同比下跌7.1%（2023年：同比-3.1%）。

　　投资建议

　　尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善，四季度新房房价环比跌幅已经连续三个月收窄，尤其是一线城市新房、二手房房价均出现环比正增长，二线城市新房房价环比也在12月止跌。当前行业大方向向好较为明确，12月政治局会议再度明确“稳楼市”主基调，中央对于“稳地产”的决心较为强烈，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力中，有望进一步巩固当前市场量价修复的行情。

　　从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐