房地产行业研究周报：荆门“现房销售”新政怎么看？

　　行业追踪（2025.6.28-2025.7.4）

　　7月1日，湖北省荆门市印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，其中提出，有序推进现房销售。对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。按照“新老有别”的原则，逐步配套提高商品房预售门槛，2025年8月1日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达到建筑主体结构封顶。此前，5月6日，河南省信阳市对《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》公开征集意见。征集意见稿显示，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可；文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。从上述两城政策特征看：1）新出让地块申请预售许可证时间均需工程形象进度达到主体结构封顶后；2）“新老划断”为普遍性原则，即拿地时间晚于政策规定时间之后的采用现房销售规则，早于规定时间的不受影响；3）施行时间“因城施策”具备一定自主性。2023年，1月17日全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提到“有条件的可以进行现房销售”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反应，并开始推行现房试点。从此次正式推进现房销售的荆门市为湖北省唯一的现房销售试点城市。从库存情况看，截至2025年5月，荆门可售库存面积130.7万方，去化周期19.8个月，两指标自

　　2020年后逐步下滑，当前较2021年末分别降低63万方、24个月，城市“去库存”已有一

　　定成效。

　　我们认为，全国性现房销售占比提升、增速表现更好，除因购房者对“所见即所得”的现房产品倾向性提升外，也与去化周期及投资增速放缓带来的现房库存累积有关，即在广义“去库”周期内，总库存下滑、现房销售占比提升趋势较为显著。尤其在低能级城市，现房库存占比普遍更高，供给结构与政策具备契合度，但同时需考虑低能级基本面劣势下的去化周期较长、价格下行压力大等问题，过快全面铺开现房销售或进一步遏制开发商投资热情，故库存及去化周期降至相对合理区间或是政策推动的重要参考条件。伴随三四线城市“现房销售”官方文件落地，不排除未来中央层面有关“现房销售”的指导意见出台可能，但结合政策对行业呵护基调，我们预计短期仍以低能级城市/城市外围区域的试点化形式过渡推进，其对主流开发商销售、投资影响或短期相对有限。

　　7月新房成交同比改善，二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交382万平，月度同比-9.65%，相较上月改善1.33pct；累计库存10520万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交175万平，月度同比-10.38%，相较上月下降13.02pct。6月23日-6月29日，土地市场成交建面3241万平，滚动12周同比9.61%；成交总额765亿元，滚动12周同比31.82%；全国平均溢价率7.82%，滚动12周同比+1.60pct。

　　本周申万房地产指数+0.29%，较上周下跌2.79pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.25pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周下降2.36pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.86pct；克而瑞内房股领先指数为-0.02%，较上周下跌3.15pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

点击复制链接查看完整PDF研报

天风证券 鲍荣富,师亮