房地产行业研究周报：房企半年度业绩预告怎么看？

　　行业追踪（2025.7.12-2025.7.18）

　　据我们统计，截至7月18日，A股房地产地产板块有76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏区间约350.5亿元至478.4亿元。其中，29家房企预计盈利、47家房企预计亏损，亏损房企占比61.8%。具体来看，预增7家、预减6家、扭亏16家、首亏14家、续亏33家。整体来看，多数房企25上半年业绩仍处下滑期，少数房企业绩处底部爬坡期，个别优质房企逆势提升，行业盈利分化趋势延续。以典型房企为例，1）如龙头央企保利发展、华发股份净利润降幅均超6成，反映部分全国性房企除受结转规模同比下滑影响收入外，结转毛利率及资产减值对利润的侵蚀现象仍在延续；我们认为此类企业业绩改善仍一定程度受旧库存去化约束，但新老货盈利能力差异构成对冲、仍能保持盈利，伴随库存结构优化、价格跌幅收窄、优质项目结算，未来业绩边际有望改善。2）部分阶段性减少拿地的大型房企如万科、金地集团、华侨城等，亏损较去年同期扩大，更直观反映老货去化客观压力带来的业绩影响；部分房企偿债诉求下，资产处置价格低于账面值同样影响短期业绩，我们认为该趋势大概率延续至25全年业绩，因尚缺乏新货补充，预计此类企业扭亏及利润增速修复时间相对较长，仍需等待资金状况系统性改善。3）部分中小型房企如大悦城、城建发展、渝开发等实现扭亏，主要受结算资源规模及质量影响，当期有高毛利项目结算为主要原因，此外资产处置、降本增效等

　　也是可能原因，结转周期带来利润于季度间的不均衡性，需观察后续结转节奏及新增投资兑现

　　情况。4）个别优质房企如滨江集团，利润逆势提升因25上半年结转规模上升，因深耕热点城市杭州利润率并未出现类似同业的显著下滑现象，伴随22年后优质项目结转、利润率向好，我们认为该趋势或于25-27年延续。

　　7月新房成交同比改善，二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交171万平，月度同比-13.17%，相较上月下降2.30pct；累计库存10543万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交171万平，月度同比-7.00%，相较上月下降9.64pct。7月7日-7月日，土地市场成交建面1373万平，滚动12周同比0.38%；成交总额201亿元，滚动12周同比18.68%；全国平均溢价率6.99%，滚动12周同比+3.16pct。

　　本周申万房地产指数-2.17%，较上周下跌8.28pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.26pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.31%，较上周下降1.45pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数3.15pct；克而瑞内房股领先指数为-2.05%，较上周下跌7.20pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 鲍荣富,师亮