房地产行业研究周报：2025年二季度地产持仓点评，公募低配幅度扩大，北上市值环比回升

　　行业追踪（2025.7.19-2025.7.25）

　　公募持仓：低配幅度扩大，持仓占比连续三季度下滑

　　2025年二季度房地产板块的公募基金持仓总市值为484.4亿元，环比下降11.67%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.67%，环比一季度下降0.12个百分点，持仓占比连续三季度下降。二季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第11，较2025年一季度下降1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.55个百分点，低配幅度较上季度扩大。细分赛道中，2025Q2住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为112.6、1.9、45.6、6.4亿元，环比上期分别变化-18.48%、-40.31%、-13.37%、+8.92%。重仓股：新城、滨江获增持，金地、城建、保利等减持幅度靠前

　　从重仓个股持仓增减持来看，1）持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅前5的个股分别为万业企业+1.66%、新城控股+1.29%、南京高科+0.72%、我爱我家+0.45%、招商积余+0.28%，减仓数量占流通股比重前5个股分别为金地集团-3.78%、城建发展-2.71%、保利发展-1.27%、华发股份-0.78%、海南机场-0.69%。从重仓持股基金数量来看，二季度公募基金合计重仓37家房企，环比上期下降2家；平均每家房企获12只基金重仓，环比上期下降1只。重仓股个股中，共19家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三

　　分别为滨江集团（+8只）、万业企业（+6只）、中润资源（+6只）；25家房企受到公募基金

　　减持，前三为保利发展（-26只）、金地集团（-25只）、招商蛇口（-20只）。

　　沪深港通：北上、南下资金二季度持仓市值环比上升

　　2025年二季度北上资金中房地产持仓总市值为140.0亿元，环比增长9.59%。从重点个股的增持力度来看，持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为保利发展（1.37pct）、张江高科（1.14pct）、世联行（0.82pct），降幅前3分别为中交地产（-1.15pct）、新湖中宝（-1.11pct）、天健集团（-0.75pct）。2025年二季度南下资金中房地产持仓总市值为886.7亿元，环比增长0.76%。从重点个股的增持力度来看，持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为融创中国（5.94pct）、龙湖集团（2.12pct）、富力地产（1.65pct），降幅前3分别为碧桂园服务（-2.78pct）、雅生活服务（-2.04pct）、融创服务（-1.02pct）。

　　7月新房、二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交196万平，月度同比-12.99%，相较上月下降2.12pct；累计库存10179万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交174万平，月度同比-6.15%，相较上月下降8.79pct。7月14-20日，土地市场成交建面1751万平，滚动12周同比-0.6%；成交总额194亿元，滚动12周同比20.95%；全国平均溢价率7.84%，滚动12周同比+2.96pct。

　　本周申万房地产指数+4.07%，较上周提升6.24pct，涨幅排名7/31，领先沪深300指数2.38pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.42%，较上周提升3.73pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数1.15pct；克而瑞内房股领先指数为4.98%，较上周提升7.03pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 鲍荣富,师亮