公募REITS周报：公募FOF二季度REITS持仓大幅上升

行业近况

    本周（2025 年7 月21 日至7 月25 日）中证REITs全收益指数下跌1.56%，价格指数下跌1.79%。C-REITs市场总市值收于2047 亿元，总市值环比上升0.08%，若剔除新上市项目则为环比下降2.24%。

    评论

    市场放量下跌，情绪有待提振。本周产权REITs流通市值加权总回报为-1.61%，新上市的创新合信首农REIT领涨28.47%，津开产园REIT收涨8.49%，易商仓储REIT领跌6.07%。经营权REITs流通市值加权总回报-1.89%，江苏交控REIT领涨2.20%，明阳智能REIT领跌8.49%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.71%（产业园）、-1.10%（仓储物流）、-1.44%（高速公路）、-2.00%（消费）、-2.77%（能源）、-3.00%（市政环保）、-3.23%（保租房），板块跌幅分化主要源于对长端利率变化敏感性的差异，体现为顺周期板块跌幅相对较小。本周市场整体成交活跃度指标环比有所修复，日均成交额6.70 亿元（环比+35.1%）、日均换手率0.71%（环比+0.17ppt）。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数连续16 个交易日收于20 以下的底部区间。

    估值比价压力持续缓解，产权REITs分派率与中证红利指数股息率负息差收窄至-66bps。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔32bps至285bps，产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔6bps至216bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率的负息差环比收窄15bps至-66bps。

    公募FOF基金25Q2 持仓规模接近2 亿元。截至25Q2，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.96 亿元，环比上升81.5%，Top5 持仓标的分别为中交、普洛斯、安徽交控、东久、首钢绿能，前4 名不变，第5 名为新晋。

    有REITs持仓的公募FOF产品数量48 只，环比上升9 只，基金公司数量上升5 家至15 家，Top3 市占率为中欧、汇添富、招商，其中招商为新晋，25Q1 的第3 名华夏基金减仓跌至第6。Top3 集中度由81.6%延续下降至77.3%。按6 月30 日市值计算，获得边际净买入超500 万元的REITs主要为安徽交控、普洛斯、首钢绿能、张江产业园、物美消费，主要为高IRR或高分派率标的。边际净减仓主要为华润商业REIT，但也仅-463 万元。

    估值与建议

    后续关注：二季报反馈情况；解禁交易及新发认购情况；利率变化。

    风险

    项目经营波动超预期；新发及解禁交易热度低于预期；利率波动超预期。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：张星星/裴佳敏/谭钦元/孙元祺/顾袁璠/张文杰/张宇/杨鑫/陈健恒 日期：2025-07-28

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