房地产行业2025年7月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅持平，二手房收窄；一线城市二手房价下行压力加剧

　　核心观点

　　70城新房房价环比跌幅持平；二手房房价环比跌幅收窄。7月70大中城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与6月持平；二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅较6月收窄了0.1个百分点。从房价下跌的城市数量来看，7月70城中新房房价环比下跌的城市数量有60个，较6月增加了4个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.38%，与6月持平；二手房房价环比下跌的城市数量有68个（仅太原环比+0.2%、西宁环比持平），较6月减少了1个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.57%，较6月收窄了0.05个百分点。

　　7月一线城市新房房价环比跌幅收窄，但二手房房价环比跌幅明显扩大，创下2024年10月以来单月最大跌幅，且跌幅明显大于二、三线城市。1）新房：7月一线城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较6月收窄了0.1个百分点。具体来看，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比止跌，广州环比跌幅收窄，深圳环比跌幅持平。其中，上海环比上涨0.3%（前值：+0.4%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比持平（前值：-0.3%）；广州环比下降0.3%（前值：-0.5%）；深圳环比下降0.6%（前值：-0.6%）。2）二手房：7月一线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较6月扩大了0.3个百分点，5、6、7月一线城市二手房房价环比跌幅连续三个月大于二、三线城市。具体来看，四个一线城市二手房房价环比跌幅均扩大。深圳环比下降0.9%（前值：-0.5%）；上海环比下降0.9%（前值：-0.7%）；广州环比下降1.0%（前值：-0.7%）；北京环比下降1.1%（前值：-1.0%）。

　　7月二线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价跌幅收窄。1）新房：7月二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较6月扩大0.2个百分点。仅13%的二线城市新房房价环比持平或上涨：乌鲁木齐环比上涨0.3%，长春环比上涨0.1%，大连、南宁环比持平。2）二手房：7月二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较6月收窄0.1个百分点。除太原环比+0.2%、西宁环比持平以外，其余二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：武汉、西安、南京、宁波、石家庄、杭州、厦门、郑州、长沙，环比跌幅均大于等于0.7%。

　　7月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅收窄。1）新房：7月三线城市新房房价环比下降0.3%，环比跌幅与6月持平。具体来看，三亚、宜昌环比上涨0.2%，常德环比上涨0.1%，徐州环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有扬州、襄阳、包头、泉州、北海、桂林、南充、秦皇岛、吉林，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：7月三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比跌幅较6月收窄0.1个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：徐州、烟台、襄阳、秦皇岛，环比跌幅均大于等于0.8%。

　　7月刚需产品二手房环比跌幅收窄，改善型产品新房环比跌幅扩大，其余产品新房、二手房环比跌幅均与6月持平。1）刚需产品：7月90平以下新房房价环比下降0.3%，环比跌幅与6月持平；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较6月收窄0.1个百分点。2）刚改产品：7月90-144平新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下降0.6%，环比降幅均与6月持平。3）改善型产品：7月144平以上新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较6月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与6月持平。

　　投资建议

　　虽然从70城房价数据来看，7月新房房价环比跌幅并未扩大，二手房房价环比跌幅略有收窄，但持续性仍待观察。推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。此外，从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐