公募REITS周报：二级市场收益转好 首单外资消费REITS获批

　　一级市场一单项目状态更新，首单外资消费REITs 获批：根据交易所最新披露，截至2025 年8 月29 日，年内公募REITs 市场已成功发行15 单产品，较去年同期（截至2024 年8 月）持平。其中，7月为发行较为集中的月份，本月新成立1 单。目前处于已问询状态的REITs 产品有2 单；已受理状态2 单；交易所已反馈意见3 单，管理人已反馈意见1 单；已通过审核5 单；当前无产品处于已申报状态。本周（2025 年8 月25 日至8 月29 日，下同），交易所审核状态更新的REITs 项目共计2 单。“华夏凯德商业资产REIT”与“国泰君安东久新经济产业园REIT”项目审核状态更新为“通过”。本周，中国公募REITs 市场迎来标志性突破，首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT 于8 月27 日晚间正式获批正式获批，准予募集基金总份额4 亿份。

    　　二级市场REITs 指数上涨，市场活跃度承压：中证REITs 全收益指数收盘上涨1.06%，表现优于中债-新综合财富总值指数（周涨0.09%）、红利指数（周跌2.05%）、中证转债指数（周跌2.58%），仅逊色于沪深300 指数（周涨2.71%）。截至2025 年8 月29 日，全市场公募REITs 总市值为2187.57 亿元，较前一周（2158.94 亿元）增加28.63 亿元；本周日均换手率为0.64%，较前一周（0.78%）下降0.14 个百分点，显示市场交投活跃度有所回落。

    　　本周REITs 全板块上涨，消费基础设施涨幅最大：按项目属性划分，产权类REITs 加权平均周涨跌幅为1.67%，表现优于特许经营权类REITs 的0.79%。按基础资产类型细分，本周REITs 全板块上涨，其中消费基础设施板块（2.37%）领涨；能源基础设施板块涨幅最小（0.19%）。个券层面，国泰君安济南能源供热REIT 领涨（5.70%），工银蒙能清洁能源REIT 表现相对不佳，周跌2.62%。

    　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量领先：从周度换手率角度看，新型基础设施板块以1.60%的换手率领先。从周度交易规模来看，园区基础设施类REITs 以1.97 亿份的成交量居首。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年8 月29 日，产权类REITs 现金分派率均值3.92%，其中园区基础设施与仓储物流现金分派率（4.15%）居前；特许经营权类现金分派率均值7.75%，其中交通基础设施现金分派率（9.49%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（3.97%）高于特许经营权类（3.14%）。

    　　PV 乘数方面，产权类（1.30）高于特许经营权类（1.22）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，估值过高风险 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力/许潇琦 日期：2025-09-03

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