2025年公募REITS市场8月报：二级现企稳趋势 券商控盘度已达50%

　　大类资产分流+但8月下降息预期减弱，REITs市场大幅调整，近期呈止跌企稳趋势。25年8月，股市情绪高涨带来资金分流效应加剧，叠加无风险利率回升，前期涨幅过高以及部分项目的解禁冲击，公募REITs市场整体承压，中证REITs指数单月下跌2.86%，相比于7月跌幅再度扩大。尤其是，8.15日央行发布货币政策执行报告，市场对于降息预期减弱，次个交易日中证REITs创下年内最大单日跌幅（-1.7%）。板块方面，各个类型REITs指数全线回落，其中作为长久期资产的保租房回调幅度最大（-5.69%），其次是前期估值较高且25Q2业绩承压的消费类（-3.02%），仓储物流类是8月跌幅最浅的资产。各类资产在大幅调整后呈止跌回升趋势，其中消费类指数8.20日-8.31日回涨3.8%。

    　　REITs估值回调至60%-65%分位，产权类较红利股息差处于70%分位。派息率方面，产权类REITs最新派息率为3.92%，相比红利股息差处于70%分位，相比国债息差处于42%分位。板块方面，除产业园之外，其余各类型资产派息分位普遍较7月底上修，尤其是消费派息分位跃升28个点。估值方面，产权和经营权类最新估值回落至历史60%-65%分位，各类REITs估值均较7月底下调，保租房P/NAV调整幅度最大，分位较7月底下降18个点；当前估值处于较低分位的板块包括产业园（48%）、交通（60%）和保租房（65%）。

    　　机构抢筹致申购倍数创历史次高，但首发派息安全垫仍厚，年内网下申购收益率已达3.34%。8月仅中金唯品会奥莱REIT发行，网下有效认购倍数高达252.8倍，创历史次高，机构为提升入围概率，多数报价贴近上限，但同类REITs首发派息安全垫（相比可比二级TTM最新）却有所增厚，显示询价区间或仍较为理性。8月上市3只REITs，其中2只IDC因赛道热门，首日均实现封涨。截至8.31日，剔除中航易仓REIT极端值后，25年0.5/1亿元现金账户的REITs网下打新收益分别为167/334万元，网下申购收益率为3.34%。

    　　券商控盘度已达50%，保险持仓下滑；待发产业园项目估值仍现大幅折让。截至8.31日，66只沪深上市REITs披露中报，经测算券商持有流通份额提高至50%而险资持有比例下降，上半年全市场/券商分别增持消费/交通最多，均减持公用事业。目前，已有1单首发项目即将开始询价，2单扩募项目注册生效，其余在审项目共13单；8月交易所排队项目估值更新中，产业园估值下调最甚，消费小幅度下调。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-09-03

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