REITS：从公募REITS中报看当前市场格局

　　行业近况

    　　近期66 只公募REITs集中发布2025 年中期报告，本文我们将重点聚焦板块基本面展望、现阶段市场策略以及机构行为三大方面。

    　　评论

    　　基本面分化仍是主旋律，改善需耐心。1H25 板块基本面仍呈现分化格局，产权类中消费与保租房经营韧性较强，但亦需关注后续政策及竞争变化；产业园和仓储物流短期承压，其中产业园短期或仍难以见到改善信号，上市仓储REITs经营压力尚且可控（我们认为上市仓储REITs“以价换量”策略当前仍可奏效）。经营权中高速项目路网带来的分流与引流影响仍在持续，同时我们亦观测到货运需求略有回暖，或带动相关项目业绩边际修复；市政环保项目经营相对稳健，未来需关注周边项目竞争及回款情况；能源类项目中上半年水电、海风项目表现优于同业，后续需要持续关注上半年新能源入市交易，4-5 月光伏、风电抢装潮对于电力供给侧影响（更多项目基本面分析可参考我们于2025 年7 月25 日发布报告《REITs二季报点评：基本面有哪些超预期变化？》。

    　　可供分配表现持续分化。受项目基本面趋弱影响，1H25 大部分项目单位可供分配金额同比下滑。若按板块同比表现来看，消费>环保＞保租房＞仓储物流＞高速＞产业园＞能源。此外，我们将EBITDA至可供分配的调整项拆解为五大部分：现金调整、资产减值准备变动、应收应付变动、未来合理预留及其他。我们建议关注部分调增科目的可持续性，如现金调整、使用以前的合理预留等。

    　　1H25 投资者结构变化呈现以下主要特征：券商系参与度显著跃升，流通盘口径占比达46.35%，环比增加7.18 个百分点，主要加仓产业园、仓储物流等板块。机构行为分化明显：险资偏好消费和保租房等稳健资产（如国寿、平安增仓新项目），券商自营则聚焦产权类和高分派率品种；头部机构持仓规模扩大，但策略各异，险资减持承压板块，券商增持弹性标的。

    　　估值与建议

    　　中长期持续看好配置价值，短期需关注多项信号明晰。我们认为市场做多的几大担忧分别为“股债跷跷板”、估值、基本面和解禁。未来潜在催化剂或包括：1）长端利率下行/长端利率横盘+信用利差收窄/权益市场风偏收缩+红利风格再启动；2）宏观强预期引领下，中微观实际业绩修复斜率的上升；3）超预期政策，可能是能够大力刺激经济的需求端政策、能够提升REITs资产价值或扩募效率的制度规则、能够提升市场流动性的投资者引入措施等。

    　　风险

    　　项目经营不及预期；市场建设不及预期；长端利率超预期上行。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：裴佳敏/谭钦元/张星星/顾袁璠/刘砺寒/刘佳妮/孙元祺/张宇/陈健恒/杨鑫 日期：2025-09-04

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