房地产行业点评报告：深圳政策调整点评：八个行政区限购大幅放松，有望对金九银十形成支撑

　　事件：深圳市内多区限购措施以及住房贷款利率等政策进行优化

　　2025年9月5日夜间，深圳市住建局、人行深圳分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，针对市内多区限购措施以及住房贷款利率等政策进行优化，自9月6日起施行。

　　八个行政区住房限购大幅放松，部分区域限购制度仍然执行

　　本次调整后，福田区、南山区以及宝安区新安街道仍执行比较严格的限购制度，但其他区限购大幅放松：1）深汕合作区、盐田区、大鹏新区完全放开限购，此前仅深汕合作区；2）罗湖区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明新区、宝安区（不含新安街道），对深户和1年社保非深户不限购房套数，对无1年社保非深户限购2套，限购大幅放松；3）企事业单位在核心区域购房仍需满足一定条件，但非核心区域已经不再审核条件，且企事业单位不限购房套数。

　　利率不再区分首二套，有利于降低居民购房成本

　　本次政策调整后，深圳市不再区分首套住房和二套住房，商业银行合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。此前深圳首二套贷款利率下限分别为LPR-45BPs、LPR-5BPs，参考此前上海的政策调整，未来有望利率下限都对齐至LPR-45BPs，但仍需等待当地金融及监管机构进一步通知。

　　投资建议

　　2024年10月至2025年4月，在政策放松的加持下，深圳月均二手房成交达7000套，10-12月同比增速均在100%以上；2025年5月以来，伴随此前政策效果逐步退散，二手房成交量也逐步回落，至8月已经回落到5200套左右，在2024年低基数的背景下，同比增速回落至10%左右。本次政策放松有望对金九银十形成支撑，预计9-10月深圳二手房成交能够回到月均6000套左右水平。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

　　风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远