公募REITS周报：密集分红与审慎定价助力市场健康发展

　　行业近况

    　　本周（2025 年9 月1 日至9 月5 日）中证REITs全收益指数上涨0.47%、价格指数上涨0.03%。C-REITs市场总市值收于2192 亿元，环比上升0.19%。

    　　评论

    　　市场连续第二周有所修复。产权REITs流通市值加权总回报为+0.84%，华夏合肥高新REIT、华安百联消费REIT涨超3%，均为前期跌幅相对较大标的。经营权REITs流通市值加权总回报+0.25%，华夏南京交通REIT领涨1.59%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.48%（消费）、+1.31%（保租房）、+0.58%（仓储物流）、+0.43%（能源）、+0.30%（产业园）、+0.22%（市政环保）、+0.18%（高速公路）、-0.24%（数据中心），风险偏好有所收缩但长端利率波动仍较大的环境下，消费板块连续第二周领涨，带领市场整体修复。本周市场整体成交活跃度指标环比下降，日均成交额5.56 亿元（环比-12.7%）、日均换手率0.54%（环比-0.09ppt）。

    　　估值比价压力环比变化不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄8bps至172bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄5bps至205bps，与中证红利指数股息率的负息差环比走平，为-57bps。

    　　存量项目分红与新发项目审慎定价助力市场健康发展。25 年中报发布前后为REITs密集分红期，我们统计共计9 只REITs本轮分红的权益登记日在2025 年9 月1-5 日，其本周前复权涨跌幅平均为+0.97%，有效支撑了本周市场表现。华夏凯德商业REIT于9 月5 日发布发售公告，其中披露发售单价为5.718 元/份，相对拟募集单价溢价仅7%，低于近期新发上市项目的平均溢价。该发行单价隐含管理人预期2025 年分派率4.40%（年化）、2026 年分派率4.53%，估值定价层面为后续上市后的二级市场表现留出了空间。综合而言，我们认为近两个月市场有所回调的大背景下，REITs基金管理人在信息披露、及时分红、一级发行定价层面均有积极而审慎的措施，有利于呵护市场平稳健康发展。

    　　估值与建议

    　　后续关注：长端利率波动；风险偏好变化；新发与扩募进展。

    　　风险

    　　利率波动超预期；新发及解禁交易热度低于预期；经营波动超预期。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：张星星/裴佳敏/谭钦元/孙元祺/顾袁璠/张文杰/张宇/杨鑫/陈健恒 日期：2025-09-08

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