发改委782号文点评：聚焦公募REITS扩围扩容与提质增效

　　主要事件：2025 年9 月12 日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，为进一步做好基础设施REITs 常态化申报推荐工作，分别提出1）持续推动市场扩围扩容；2）积极支持通过扩募方式新购入项目；3）优质高效做好项目把关；4）切实加强组织保障。

    　　市场扩围扩容：从“定义范围”转向分类指导和重点突破。在已有行业范围内，一方面催促熟资产类型（如收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房）及具有较大空间类型（供热、水利、数据中心）加快申报速度，鼓励申报发售基金规模较大、对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。另一方面着力推动在已允许但尚未破冰的潜在和新资产类型行业，如探索铁路、港口、特高压输电、通讯铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等行业，实现“首单”突破。首次提出了民间投资项目发行基础设施REITs 专项协调服务机制，强调“靠前服务、主动协调、申报单列”，旨在营造一个良好的推荐发行政策环境，切实激发民间投资活力。

    　　积极支持扩募：缩短首发后可申报扩募时间，并拓宽了扩募的资产范围。782 号文明确向发改委的申报周期可提前至首发上市之后的6 个月（此前为12 个月），显著提升了首发与再融资的衔接效率。支持跨区域、关联行业等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs 产品，打造资本运作平台，同时，782 号文仍坚持“权属分类一致”的原则，即所有权类与经营权类资产不能混合扩募，以控制产品复杂度。对于已经省级发展改革部门或中央企业审核通过的扩募项目，国家发展改革委可直接受理并优先评估，为优质项目开辟了高效的“绿色通道”。

    　　做好项目把关：资产质量始终是基础设施REITs 的生命线。坚持聚焦推荐重点，文明确的工作事项严格把关。针对基础设施项目中普遍存在的要件缺失等难点，782 号文明确要求省级发改委主动协调，畅通补办和核查渠道。对于净回收资金，强调了使用管理与再投资监管，鼓励原始权益人提高净回收资金比例，并对净回收资金占发行募资比例较高的项目予以优先推荐。

    　　加强组织保障：基于REITs 信息化系统提升申报监管效率。压实省级发展改革委的申报把关责任，地方发改委要主动协调解决跨区域、跨部门问题，成为REITs 项目申报的组织枢纽和责任主体，对项目储备和申报工作成效突出的地区予以通报表扬。建立全国统一的基础设施REITs 项目信息系统，并完善常态化沟通机制，全面提升项目申报、审核、监管的全流程信息化水平。完善常态化沟通机制，持续加强对市场走势、行业动态、专家观点等信息的跟踪分析，动态完善基础设施REITs 常态化推荐发行政策体系。

    　　投资建议：

    　　经过四年试点，目前行业资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，申报推荐程序正走向规范。782 号文聚焦REITs 扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障，是全面推动常态化推荐发行工作的细化落实，对于进一步做好常态化申报推荐、提升精细化管理具有重要指导意义，长期看REITs 具备较强配置属性，建议投资者关注新业态及扩募投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。

    　　风险提示

    　　二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 机构：中泰证券股份有限公司 研究员：陈希瑞 日期：2025-09-14

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