国家发改委728 号文的点评：多元资产加速进场 扩募混装开辟新途

　　投资提示：

    　　事件：2025 年9 月12 日，国家发改委办公厅发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》发改办投资〔2025〕782 号（以下简称“782 号文”）。继2024 年7 月发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014 号文”），本次782 号文的推出，释放了监管关于公募REITs 市场扩容扩围提速的积极信号，标志着我国公募REITs 市场常态化发行进入新阶段。

    　　筑牢成熟资产基石、拓展潜力资产赛道，助力国资民营协同发展。从首发端的资产类型来看，782 号文指出加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房等成熟资产申报的同时，加大供热、水利、IDC 等潜力资产组织力度，并探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文旅、专业市场、养老等新资产发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。2024 年以来已有61 宗公募REITs 拟申报或公开招标，以文旅（14 宗）、公用事业和产业园（均为10 宗）居多，此外还有供销市场、冷站设施、港务等新资产。从原始权益人属性来看，截至2025 年9 月12 日，沪深上市REITs 共74 只，总市值超2000 亿元，原始权益人仍以国央企为主（数量占比78%），本次明确要建立民间项目专项服务机制，支持更多符合条件的民间投资项目上市，与资产类型扩容相辅相成。目前公募REITs 首发市场需求旺盛，首发申购倍数屡创新高，市场的扩容扩围在有效满足资金需求的同时，也将吸引更多增量资金入场，促进公募REITs 市场呈现投融资两旺的正向循环。

    　　扩募门槛缩短至6 个月，支持跨行业资产混装。除了首发新增，存量扩募也是2025 年以来政策层面重点支持的扩容方向。首先，简化新购入项目申报流程。782 号文指出将简化扩募流程，将REITs 扩募门槛从上市满12 个月缩短至6 个月，且经省级发改部和中央企业把关后，国家发改委将直接受理、优先评估并加快推荐。根据2025 年REITs 扩募情况，自首次公告至交易所受理用时约3-12 个月（剔除极端值中航京能光伏REIT），预期未来公募REITs扩募周期将有所缩短。其次，关于市场广泛关注的扩募“混装”，782 号文明确在产权类和经营权类两大属性不变的原则下，允许购入同类或具有关联性的不同行业资产，同类行业的扩募有助于强化特定领域的资产规模和专业运营能力，形成规模效应；跨行业扩募则将丰富资产多元性，提高底层资产整体的抗风险能力。

    　　加大存量项目培育储备，严把入口关风向不变。为确保常态化发行的落实，避免供给断层，782 号文指出各省级发展改革部门、有关中央企业要按照“储备一批、组织一批、申报一批”的工作要求，建立基础设施REITs 项目工作台账，形成滚动接续的项目动态推进机制。鼓励扩容并不意味着项目质量把关的降标，782 号文明确发改委将按照1014 号文规定的工作事项严格把关，确保投资管理手续齐备，并鼓励提高项目净回收资金规模，对于净回收资金占发售基金总额比例较高的项目，在符合推荐条件的基础上，发改委将优先推荐。782 号文也指出将上线基础设施REITs 项目信息系统，实现项目全流程标准化、可追溯的在线管理? 风险提示：发行审核节奏变化和发行制度调整的风险、申报项目质量和数量变化的风险、政策落地不及预期的风险、宏观经济环境变化的风险、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-09-14

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