房地产行业2025年8月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续4个月跌幅超过二三线城市

　　核心观点

　　70城新房房价环比跌幅持平；二手房房价环比跌幅扩大。8月70大中城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与7月持平；二手房房价环比下跌0.6%，环比降幅较7月扩大0.1个百分点。从房价下跌的城市数量来看，8月70城中新房房价环比下跌的城市数量有57个，较7月减少了3个，但新房房价下跌城市平均跌幅为0.41%，较7月反而扩大了0.03个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有69个（仅长春环比+0.1%），较7月增加了1个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.59%，较7月扩大了0.02个百分点。

　　8月一线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅明显大于二、三线城市。1）新房：8月一线城市新房房价环比下降0.1%，环比降幅较7月收窄了0.1个百分点。具体来看，仅上海新房房价环比持续正增长，广深环比跌幅收窄，北京环比走弱。其中，上海环比上涨0.4%（前值：+0.3%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；广州环比下降0.2%（前值：-0.3%）；深圳环比下降0.4%（前值：-0.6%）；北京由上月的环比持平转为环比下降0.4%。2）二手房：8月一线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与7月持平，5-8月一线城市二手房房价环比跌幅连续四个月大于二、三线城市。具体来看，广深二手房房价环比跌幅均收窄，京沪跌幅均扩大。深圳环比下降0.8%（前值：-0.9%）；广州环比下降0.9%（前值：-1.0%）；上海环比下降1.0%（前值：-0.9%）；北京环比下降1.2%（前值：-1.1%）。

　　8月二线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价跌幅扩大。1）新房：8月二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较7月收窄了0.1个百分点。仅26%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨0.4%，南宁环比上涨0.3%，沈阳、合肥环比上涨0.2%，西宁、乌鲁木齐环比上涨0.1%，福州、海口环比持平。2）二手房：8月二线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较7月扩大0.1个百分点。除长春环比+0.1%以外，其余二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：西安、宁波、合肥、厦门、南昌、郑州、武汉、长沙、重庆、海口、成都、南京，环比跌幅均大于等于0.7%。

　　8月三线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价跌幅持平。1）新房：8月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较7月扩大了0.1个百分点。具体来看，宜昌环比上涨0.4%吉林环比上涨0.2%，平顶山、襄阳环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、无锡、扬州、赣州、济宁、惠州、湛江、北海、泸州、遵义、大理，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：8月三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比跌幅与7月持平。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：常德、赣州、济宁、泸州、烟台、惠州、包头、无锡、安庆，环比跌幅均大于等于0.8%。

　　8月各类型产品新房房价环比跌幅均为0.3%，二手房房价环比跌幅均为0.6%；仅刚需产品二手房环比跌幅扩大，其余产品新房、二手房环比跌幅均与7月持平。1）刚需产品：8月90平以下新房房价环比下降0.3%，环比跌幅与7月持平；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较7月扩大了0.1个百分点。2）刚改产品：8月90-144平新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下降0.6%，环比降幅均与7月持平。3）改善型产品：8月144平以上新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下降0.6%，环比降幅均与7月持平。

　　投资建议

　　当前房价仍然面临不小的下行压力，从统计局口径下的70城房价数据来看，8月新房房价仍处于24年11月以来的最大环比跌幅，二手房房价环比跌幅再度扩大。因此推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8月以来，北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，对局部地区市场情绪有阶段性提振，短期内对成交也起到了带动作用，不过政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐