房地产行业研究：地产数据止跌回稳仍需发力，上海房产税新政落地

　　行业点评

　　本周A股地产上涨、港股地产、港股物业均下跌。本周（9.13-9.19）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.7%，在各板块中位列第9；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.8%和-1.2%。

　　土地市场溢价率处于低位。本周（9.13-9.19）全国300城宅地成交建面1118万㎡，单周环比43%，单周同比6%，平均溢价率3%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面27693万㎡，累计同比-7.2%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(9.13-9.19)47个城市商品房销售302万方，成交量环比+5.0%，同比+34.4%，整体高于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+20%，周同比+46%；二线城市周环比-3%，周同比+33%；三四线城市周环比+5%，周同比+30%。

　　本周(9.13-9.19)22个城市二手房成交235万方，成交量环比-1.2%，同比+56.9%，高于去年同期水平；8月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有扩大，同比-5.5%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+9%，周同比+79%；二线城市周环比-5%，周同比+43%；三四线城市周环比-11%，周同比+53%。

　　地产数据止跌回稳仍需发力。2025年1-8月，全国房地产开发投资同比-12.9%，降幅扩大0.9pct；新开工面积同比-19.5%，降幅扩大0.1%；竣工面积同比-17.0%，降幅扩大0.5pct；销售面积同比-4.7%，降幅扩大0.7pct;销售金额同比-7.3%，降幅扩大0.8pct。全国房价环比维持下滑趋势。8月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅与上月持平;同比下跌3.0%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.6%，跌幅扩大0.1pct;同比下跌5.5%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，与上个月持平。

　　上海房产税新政细化落地。2025年9月19日，上海财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一通知是对8月25日上海楼市新政中关于完善房产税部分的细化落地，明确非本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60m免税面积扣除。考虑到近年来限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，一定程度影响了购房需求释放。随着政策正式落地之后，预计将对非本市户籍家庭购买多套住房形成利好，有望进一步推动成交修复。。

　　投资建议

　　近期北上深等一线城市已落地优化限购政策，叠加需求旺季带动基本面有望修复。此外8月地产数据显示当前仍然需要更多的政策出台以带动地产实现止跌回稳，政策预期持续处于加码期。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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