房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素

　　发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限

　　从70城房价数据看，新房和二手房价格走势趋于一致，从2022年开始进入下跌通道。2024年三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来在一揽子政策支撑下，房价同比跌幅收窄。本轮楼市调整，70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月。我们选取了8个发达国家/地区研究人口与房价的关系，发现房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。

　　海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力

　　对比中国大陆和7个国家/地区房价指数，可以发现上世纪80年代以来，发达国家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能修复企稳。自2008年金融危机后，2011年以来发达国家房价指数平稳上涨；自2022年3月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量。

　　投资建议

　　通过对多个国家/地区的房价及影响因素的研究，我们认为房价的止跌回稳从来不是人口单一因素的作用，而是货币政策、供需关系、经济预期、人口多因素共振的结果。我们认为，适龄购房人口在长周期会影响房价，但中短期看货币政策、供需关系、经济预期三方面影响或更为显著。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展；（2）住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务；（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳。

　　风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远