房地产行业第38周周报：本周新房二手房成交面积同比涨幅均扩大；上海优化非户籍居民二套及以上房产税政策

　　新房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大。其中一线城市在新政的带动下成交同比涨幅明显扩大。40个城市新房成交面积为187.0万平，环比上升11.8%，同比上升25.8%，同比涨幅较上周扩大20.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为17.9%、3.1%、24.0%，同比增速分别为58.0%、15.5%、10.2%。一线城市同比涨幅较上周扩大55.3个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄6.6个百分点，三线城市同比增速较上周上升33.3个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大。其中一线城市在新政的带动下成交环比正增长，同比涨幅也明显扩大，且同环比增速显著高于二、三四线城市。18个城市二手房成交面积为159.1万平，环比下降1.6%，同比上升42.6%，同比涨幅较上周扩大27.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为9.9%、-6.3%、-3.2%，同比增速分别为66.8%、38.9%、0.6%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大55.1个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄0.3个百分点，三四线城市同比增速较上周上升22.8个百分点。

　　新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。12个城市新房库存面积为11353万平，环比增速为0.6%，同比增速为-13.1%；去化周期为20.7个月，环比上升1.4个月，同比上升0.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.2、18.3、87.3个月，一、二、三四线城市环比分别上升1.1、1.7、8.1个月，一、三四线城市同比分别上升1.5、14.1个月、二线城市同比下降1.3个月。

　　土地市场同环比均量价齐跌；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1111.5万平，环比下降10.9%，同比下降39.5%；成交土地总价为143.3亿元，环比下降49.1%，同比下降73.1%；成交土地楼面均价为1290元/平，环比下降42.9%，同比下降55.5%；土地溢价率为1.4%，环比上升0.7个百分点，同比下降2.7个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为87.1亿元，环比上升18.9%，同比上升2.1%（前值：-47.7%）。总偿还量为158.0亿元，环比上升43.5%，同比上升102.6%（前值：-49.0%）；净融资额为-70.8亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.7%，较上周下降5.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为1.2%，较上周下降3.4pct。房地产板块PE为31.66X较上周上升0.13X。

　　政策

　　9月19日，上海市财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》(9月16日印发)。此次调整仅针对符合条件的非本市户籍居民，包括：1持有居住证并在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；2）持有居住证满3年并在本市工作生活的购房人。以上居民在购买二套及以上住房时，由原先的全额征收房产税调整为：在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此此次调整自25年1月1日起执行。符合免税条件的购房人在25年1月1日以后多征收的税款可退还。投资建议：

　　二季度以来楼市成交持续走弱，从我们跟踪的高频数据来看，9月至今的成交仍然较弱，而去年四季度开始基数又走高，因此接下来的市场压力将会更加显著。当下价格绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。不过随着北上深的结构性政策放松，可能会有一小波短期的回温，但整体局面的持续性较难维持。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐