房地产行业2025年8月月报：低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄；一线城市土拍溢价率创六年来新高

　　核心观点

　　【新房成交】

　　8月新房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8月40城新房成交面积环比-0.5%，同比-13.5%，同比降幅收窄4.0pct。1-8月累计同比-5.0%。

　　从各能级城市来看，8月一线城市新房成交面积同比降幅扩大，二线城市同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。1）一线城市：8月新房成交面积环比+0.01%，同比-28.6%，同比降幅扩大3.8pct。具体来看，北京环比+4%，同比-34%；上海环比+1%，同比-18%；广州环比-1%，同比-25%；深圳环比-9%，同比-57%。1-8月一线城市新房成交面积同比-6.1%，其中深圳、上海新房成交面积同比-9%，北京同比-8%，广州同比基本持平。2）二线城市：8月新房成交面积环比-0.4%，同比-9.4%，同比降幅收窄4.5pct。8月新房成交面积环比负增长的有南宁、南京、武汉及成都，其余均环比正增长；同比仅武汉、福州、济南正增长，其余城市同比均呈现负增长。1-8月二线城市新房成交面积累计同比-3.0%，其中武汉新房成交面积同比+24%，福州同比+21%，南宁

　　同比+7%，其余城市累计增速均为负。3）三四线城市：8月新房成交面积环比-1.1%，同比+4.2%，同比由负转正，同比增速提升了19.6pct，1-8月累计同比-8.2%。

　　【二手房成交】

　　8月二手房成交面积环比持续下降；低基数影响下，同比降幅有所收窄，整体成交仍然较弱。8月18城二手房成交面积环比-9.2%，同比-6.4%，同比降幅收窄8.8pct。1-8月累计同比+7.5%。

　　8月一、二线城市二手房成交面积同比降幅收窄，三四线城市同比增速由负转正。1-8月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-0.5%、-11.7%、-11.2%，同比增速为-2.6%、-11.1%、0.01%，一、二线城市同比降幅收窄8.7、8.4pct，三四线城市同比增速提升10.0pct。具体而言，一线城市中，8月北京二手房成交面积环比+4%，同比-7%；深圳环比-12%，同比+11%。二线城市中，杭州环比-7%，同比+5%；南宁环比+7%，同比-7%；其余城市同环比均负增长。从累计来看，1-8月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为17.6%、3.8%、-2.2%。其中一、二线城市中累计同比正增长的有：深圳（同比+32%）、杭州（同比+17%）、北京（同比+13%）、成都（同比+13%）、南宁（同比

　　【新房库存与去化】+9%）、厦门（同比+8%）。

　　库存与去化：库存规模环比上升，去化周期环比下降。截至8月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.9%，同比-14.8%；整体去化周期为17.1个月，环比-0.3个月，同比-1.3个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　开盘去化率：8月30城推盘“提质缩量”支撑平均开盘去化率提升至42%。根据克而瑞，30个重点城市8月平均开盘去化率为42%，环比+9pct，同比+13pct，重新回到年内高位水平。其中一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为30%、50%、9%，一、二线城市环比分别提升6、16pct，同比分别提升8、18pct，三四线城市同比-16pct。分城市来看，去化率超6成城市为重庆、长沙、成都、宁波、杭州，主要得益于适销网红盘入市带动。而从变化趋势来看，环比涨多跌少：1）上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率稳中有增，热度持续上升；2）武汉、西安、南京、郑州、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，去化率延续增势；3）青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

　　【土地市场】

　　8月整体土拍热度环比回落，但一线城市溢价率创六年来新高。8月全国成交土地建面环比-3.8%，同比-9.9%；其中一、二、三线城市环比增速为38.6%、-7.2%、-0.2%，同比增速为-26.2%、-7.7%、-15.9%。8月全国成交土地平均楼面价环比-13.4%，同比-21.5%；其中一、二、三线城市环比增速为-53.5%、-32.6%、6.5%，同比增速为-37.4%、-19.2%、-22.4%。8月全国平均土地溢价率为4.0%，环比-1.7pct，同比+0.02pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为22.3%、1.4%、0.8%，一线城市环比+1.8pct，同比+15.0pct，二线城市环比-3.9pct，同比-3.7pct；三线城市环比-1.7pct，同比-1.3pct。8

　　月整体土拍热度环比有所下降，仅一线城市土拍维持高热，一线城市溢价率进一步攀升至22.3%，创2019年7月以来的新高。

　　1-8月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨8%，整体“提质缩量”特征明显。1-8月全国成交土地规划总建面同比-6.4%；成交总价同比+0.9%；楼面均价同比+7.8%；平均溢价率7.0%，同比+3.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-14.1%、-

　　【房企】1.6%、-9.3%；平均土地溢价率为13.4%、9.9%、2.6%，一、二线城市同比提升9.1、5.4pct，三线城市同比-0.5pct。

　　房企销售：低基数影响下，百强房企8月销售同比降幅收窄。百强房企8月全口径销售额2256亿元，同比-16.5%（前值：-25.1%）。TOP20房企中，8月销售额同比增速为正的有：保利置业（+127%）、建发（+69%）、金茂（+47%）、招蛇（+38%）、滨江（+27%）、绿城（+24%）、国贸（+13%）。1-8月百强房企全口径销售额2.23万亿元，同比-13.8%（前值：-13.2%）。具体来看，TOP20房企中1-8月销售额同比增速为正的有：能建城发（+122%）、中国金茂（+26%）、国贸地产（+26%）、建发国际（+9%）、越秀地产（+4%）、电建地产（+4%）。

　　房企拿地：8月百强房企拿地金额、拿地强度同比提升，环比回落。百强房企8月拿地金额同比+34.9%，环比-27.1%，拿地强度32%，环比-13pct，同比+12pct；拿地建面同比+12.5%；楼面均价1.17万元/平，同比+20.0%。具体来看，8月拿地金额排名靠前的主流房企有招蛇（拿地金额106亿元，拿地强度54%）、华润（86亿元，66%），华润、招蛇在深圳联合拿地金额超80亿元，其余企业单月拿地金额均不足40亿元。优质地块成交带动百强房企1-8月拿地金额同比+30.8%，楼面均价11842元/平，同比+32.1%，拿地强度32%，同比+11pct。具体来看，中海、绿城拿地金额超过600亿元，中海拿地金额664亿元，同比+388%，拿地强度44%，绿城拿地金额615亿元，同比+77%，拿地强度64%，保利发展拿地金额超500亿元（528亿元，拿地强度

　　29%），其他拿地金额超过300亿元的企业还有：招蛇、华润、金茂、建发、滨江。

　　房企融资：8月房地产行业融资规模同环比均下降。8月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计553亿元，同比-4%，环比-23%，平均发行利率2.51%，同比-0.01pct，环比-0.03pct。具体来看，8月中海、苏高新、首开发行国内债券规模较大，分别为53、32、22亿元，平均发行利率分别1.82%、1.66%、2.89%。1-8月行业国内外债券、ABS发行规模合计3712亿元，同比+2%，平均发行利率2.86%，同比-0.14pct。从到期规模来看，未来一年（25年9月-26年8月）行业国内外债券到期规模为7669亿元，其中26年3、4、7月是到期小高峰，到期规模分别为824、788、1015亿元。

　　【政策】

　　中央层面，1）国务院第九次全体会议再提房地产，释放积极信号。8月18日，国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。此次表态释放了积极信号，进一步明确了“止跌回稳”仍然是当前房地产政策目标，有利于稳定市场预期，此外，今年以来中央已经多次明确了城市更新的重要性，“城市更新”已成为行业主线任务，配套政策有望加速落地。2）8月28日《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，其中多条内容与房地产密切相关。a）城市更新方面，在本轮周期中首次提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建。b）存量盘活方面，会议特别提及鼓励存量住房转性。c）提及“好房子”建设和房屋安全相关内容。

　　地方政策方面，一线城市北京、上海、深圳优化限购限贷政策。1）北京（8月8日）：a）限购优化：五环外购房不限套数。今年1-7月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房成交套数五环外占比也超50%。本次限购优化，直接利好五环外市场，同时也有利于畅通置换链条。渐进性的放松也仍保留了未来限购进一步优化的空间。新政明确单身按家庭执行限购政策，单身户籍人士在五环内的限购套数从1套增至2套。b）公积金政策优化：二套最低首付比例统一执行30%；对借款申请人在本市无住房、且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，认定为首套房；提高每缴存一年公积金的可贷款额度；支持公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。均有利于降低购房者购房成本和购房门槛，增强购房者购房能力。2）上海（8月25日）：于缓解外环外的供需矛盾，另一方面，增加了单身购房套数，有助于吸引年轻人在沪购房，提升市场活跃度。b）我们认为，上a）限购政策调整方面，外环外不再限制购房套数，单身按家庭执行限购政策。一方面利好外环外市场，有助海政策最大的亮点是信贷政策的调整，公积金贷款额度提升15%，支持公积金支付首付与公积金“又提又贷”；商贷利率不再区分首套二套。我们预计，此次信贷政策的调整将有效提高流动性，降低居民房贷压力，提升居民购房能力。3）深圳（9月5日）：a）收窄限购范围：限购政策细化至分区、分街道，更为精确。调整后，深圳各区限购条件为：福田区、南山区和宝安区（新安）：仍限购，户籍家庭/单身限购2套（成年单身视作家庭，此前限购1套变为2套），非户籍家庭满1年个税/社保限购1套；罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍不限购房套数，非户籍家庭不满1年个税/社保限购2套，满1年个税/社保不限套数；盐田区、大鹏新区不限购。政策调整后，罗湖区、宝安区西乡街道的限购明显放松。从市场数据来看，非限购/限购条件宽松的区域是深圳的成交主力。根据中指院，1-8月深圳新房成交中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交占比超70%；1-7月二手房成交中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交占比约52%。b）优化信贷政策：商贷利率不再区分首套和二套房。c）调整企事业单位购房政策：此前政策规定，福田、南山、宝安（新安、西乡）企事业单位不可购房，其余区域购房需同时满足“设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上”条件。此次政策优化后，

　　满足上述条件可在福田、南山、宝安（新安）购房，其他区域不再审核购房资格。

　　【板块收益】

　　投资建议8月地产板块跑输沪深300，主要是因为行业基本面较弱+政策预期不强。8月房地产板块绝对收益为6.5%，相对收益（相对沪深300）为-3.9%。

　　二季度以来楼市成交持续走弱，从我们跟踪的高频数据来看，9月成交仍然较弱，而去年四季度开始基数又走高，因此接下来的市场压力将会更加显著。当下价格绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。不过随着北上深的结构性政策放松，可能会有一小波短期的回温，但整体局面的持续性较难维持。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的

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中银证券 夏亦丰,许佳璐