2025年9月房地产市场跟踪：中央纲领指引高质量发展，地方优化为“金九银十”蓄力

　　国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，是对此前城市工作会议的具体落实，从中央层面全方位部署城市工作，彰显中央对城市工作的高度重视，并为各地提供了重要指引。同时，北京上海深圳等地相继优化房市政策，从中央到地方的政策组合拳推动房地产市场向高质量方向发展。

　　8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式公布，为当前和未来一段时期我国城市工作提供了系统性、纲领性指引。《意见》明确指出，城市发展正从大规模增量建设转向存量提质增效的新阶段，必须坚持以人民为中心，更加注重集约高效、特色发展和治理提升，统筹协调多方面工作，力争到2035年基本建成现代化人民城市。

　　《意见》中多项内容与房地产行业紧密相关，尤其在城市更新、存量资源盘活和“好房子”建设等方面提出具体路径。在城市更新领域，文件强调稳步推进城中村与危旧房改造，首次明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，并持续推动城镇老旧小区改造。在存量资源利用方面，意见要求全面摸排城市房屋、设施与土地资源底数，推动老旧厂房、低效楼宇和闲置商业设施等功能转换与混合利用，同时优化产权归集与置换政策，以激活存量低效用地的潜力。此外，“好房子”建设被作为系统推进的重要任务，《意见》指出应全链条提升住房设计、建造、维护和服务水平，大力发展安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。物业服务质量提升行动也将同步推进，并逐步建立房屋全生命周期安全管理机制，包括房屋体检、资金保障和质量保险等制度。

　　地方政策方面，一线城市北京、上海、深圳领衔相继优化房地产市场政策，涉及放开限购、公积金调整、购房补贴、住房保障等多个方面。

　　8月8日，北京市住建委与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从限购政策和公积金贷款支持力度两个方面对房地产政策进行优化：限购政策方面，符合条件的北京市户籍及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非北京市户籍家庭，购买五环外商品住房不限套数；同时，单身人士购房按家庭执行限购政策。公积金政策层面，首套房认定放宽、二套贷款额度提至100万元、缴存年限要求降低、公积金贷款首付比例不再区分五环内外。本次北京新政力度适中，有助于推动当地房地产市场止跌回稳，并对其他一线城市限购区域放松具有风向标意义。

　　8月25日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从多个方面优化房地产政策：限购政策方面，上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。公积金政策层面，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元，二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元；支持提取住房公积金支付购房首付款；支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。贷款利率政策方面，不再区分首套住房和二套住房商贷利率。房产税政策方面，对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。本次上海政策放松力度略大于北京。

　　9月5日，深圳市住建局、人行深圳分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，针对市内多区限购措施以及住房贷款利率等政策进行优化：限购政策方面，深汕合作区、盐田区、大鹏新区完全放开限购；罗湖区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明新区、宝安区（不含新安街道），对深圳市户籍和连续缴纳社保或个税满1年及以上的非深圳市户籍不限购房套数，对无1年社保非深圳市户籍限购2套；成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政；企事业单位在核心区域购房仍需满足一定条件，但非核心区域已经不再审核条件，且企事业单位不限购房套数策。贷款利率政策方面，不再区分首套住房和二套住房利率。

　　此外，温州、天津、东莞、成都、苏州、南昌、岳阳、河南等地亦有积极的房地产政策调整，推进房地产长效机制建设。

　　中诚信国际认为，《意见》高屋建瓴的明确了城市高质量发展的总体要求和实施路径，随着城市更新行动持续推进，房地产发展新模式逐渐成熟，以及“好房子”建设理念深入落实，我国房地产行业有望步入更注重品质、高效和可持续的新发展阶段；同时，以北上深为首的各地方房地产政策持续松绑，整体力度符合市场预期，向市场传递积极信号，稳固止跌回稳的态势，也为即将到来的“金九银十”蓄力。

　　8月新房价格同比跌幅持续收窄，销售金额同比降幅扩大，二手房市场热度转弱，延续“以价换量”态势。商品房待售面积环比连续6个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。8月房企境内债券市场融资转为小幅净流出态势，市场偏好谨慎，二级市场交易热度一般，境外市场整体变化不大。

　　需求端，8月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加3个至9个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，但商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续10个月呈收窄态势。从销售情况来看，8月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达10.98%、14.76%，环比均实现小幅增长；前8月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍较大。9月房地产政策延续“因城施策、精准调控”基调，中央与地方协同发力巩固市场企稳态势，政策组合拳覆盖供需两端与长效机制建设，整体呈现“一线城市引领松绑、地方供需双向发力、融资环境边际改善”的特征，持续巩固楼市止跌回稳态势。

　　供给端，根据克尔瑞监测数据，8月土地成交建筑面积和金额分别环比下降5%和29%，土地市场成交规模延续缩量、平均土拍质量也较上月有所下降。本月土地供应规模环比低位回升，土拍热度有所回落，平均溢价率5.6%，仅一线城市土拍维持高热，而二三线优质宅地出让频次有所下降，土拍热度均有所降温。8月新开工面积环比持续减少，累计降幅同比有所收窄，竣工面积累计降幅同比扩大。商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~8月房地产开发投资规模同比下降12.90%，累计降幅环比持续小幅增加，资金来源中购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比均下降10.50%。

　　二手房市场来看，8月70个大中城市二手销售住宅价格仍普遍下行，环比上涨城市仅1个，与上月持平，环比跌幅扩大城市多于环比跌幅收窄城市，其中环比下跌较大的前三名城市为北京、西安、上海（与青岛、常德并列）；跌幅较少的城市为成都、深圳、杭州。成交量方面，成交量方面，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，进入三季度以来，受季节性回调与需求透支等因素影响，二手房市场热度有所转弱；8月一线城市中北京、上海成交量环比小幅上升，广州、深圳回调；大部分二线城市成交量环比下降。第三方监测的百城二手房挂牌量达254.64万套，同比增长9.69%，其中三四线城市和新一线城市供给压力尤为突出，二手房市场仍呈现供给放量、需求萎缩的显著特征。高能级城市二手房市场韧性仍较强，但成交难度加大，短期内“以价换量”趋势延续。

　　债券市场方面，8月境内债券融资金额环比下降，净融资规模仍呈小幅净流出态势，除了新希望五新实业集团、美的置业等民企以及绿城集团外，其他发行主体均为央国企，其中新希望五新实业集团的债券发行由中债公司提供担保、美的置业发行的债券创设了信用风险缓释凭证；8月房企无境外债发行；同期未新增违约或展期主体。自9月20日至10月末房地产企业境内债整体到期规模363.19亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券）；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，7月，房企境内债券日均交易量环比有所下降，成交热度一般，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比有所下降，投资类地产债券1收益率保持平稳。境外市场方面，8月以来中资房企债券交易价格整体有所下滑。

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中诚信国际 侯一甲,熊攀