公募REITS：温故知新说扩募(策略篇)

　　参与扩募可通过一级认购、二级市场交易两种途径。

    　　一级认购适合配置型投资者，能够配置上量、且限售期短于IPO项目，但能否获利与认购时点有关。原始权益人是扩募的重要参与方，根据历史扩募案例，认购比例在20%-51%不等；原本不是存量投资者也有机会参与一级认购。根据历史扩募案例，扩募认购价格约为定价基准的90%-100%。扩募份额估值与发售时点、资产质量有关。相较于当前的IPO项目，扩募项目的一二级价差空间较小，上市首日平均涨幅仅1%，再考虑6个月以上的限售期，一级认购收益会较大程度上受到市场整体走势的影响，打新策略效果一般。

    　　二级市场交易分为基于分红的交易、事件交易两种。基于分红：扩募方案出炉后，可根据分派率差、扩募折扣率、扩募市值占比计算分红变化幅度，并据此计算REITs价格理论涨跌幅。对于存量投资者，是否参与扩募不会影响后续分红的情况，若分红增厚则继续持有，若分红被削薄则可考虑减持。对于增量投资者，可在二级市场达到投资者现金分派率要求时，买入有可能扩募的资产，等待分红增厚。事件交易：在扩募流程中，可以短期参与交易机会。发行人答复交易所问询是最好的买入时点，根据历史统计，该日买入并持有1日后卖出，胜率可达100%；其次较好的时点是交易所审批通过日。

    　　展望后市，扩募可能是未来1-2年新增供给的重要方式。对投资者来说，扩募最重要的是提供相对充沛的资产供给，满足投资者的配置需求，未来1-2年扩募可能是新增供给的重要方式。一是因为中国内地REITs发展时间不长，数量已超过日本，但平均市值偏低；二是政策端对扩募的支持意愿也较为明显。截至25年10月24日，已公布扩募方案、未完成发售上市的项目共5个，分布在保障房、产业园、能源、消费4个行业；另有6个项目已发布扩募信息但尚无详细扩募方案。

    　　风险提示：REITs扩募案例代表性偏误、无风险收益率大幅上升、资产经营业绩不及预期。 机构：平安证券股份有限公司 研究员：刘璐/陈蔚宁 日期：2025-10-26

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