房地产行业第43周周报：本周二手房成交同比降幅收窄，四中全会提出“推动房地产高质量发展”

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1%，同比降幅较上周扩大0.01个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄6.4、3.1个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大6.2个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0%，同比降幅较上周收窄3.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8%，一线城市同比降幅较上周扩大0.6个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄4.4、16.1个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为11371万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-13.2%；去化周期为20.1个月，环比下降0.8个月，同比下降0.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.3、16.9、83.2个月，环比分别下降0.6、0.9、5.5个月，一、二线城市同比分别下降0.4、0.3个月，三四线城市同比上升8.5个月。

　　土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3%；成交土地总价为187.0亿元，环比下降10.1%，同比下降55.0%；成交土地楼面均价为1697元/平，环比下降30.7%，同比下降22.1%；溢价率为10.5%，环比上升8.3个百分点，同比上升6.2个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为238.1亿元，环比上升44.3%，同比上升323.0%（前值：207.6%）。总偿还量为92.28亿元，环比上升23.9%，同比上升77.8%（前值：-25.5%）；净融资额为145.9亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升3.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.7%，较上周下降1.6pct。房地产板块PE为28.49X，较上周下降3.93X。

　　政策

　　本周二十届四中全会召开，在《中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报》中的“保障和改善民生，实现共同富裕”框架中，明确提出“推动房地产高质量发展”，体现出当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。此前10月11日，在国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部强调“构建房地产发展新模式是为了推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上‘好房子’”。由此可见，我们预计“十五五”时期，构建房地产发展新模式、“好房子”建设均将是房地产发展重点，相关内容也有望出现在即将公布的“十五五”规划建议中，除此之外，高质量开展城市更新已经成为未来城市高质量发展的重要一环，预计在“十五五”时期也将成为房地产高质量发展的重点支撑。

　　投资建议：

　　从基本面数据来看，10月以来楼市成交走弱。去年整个四季度的销售基数均较高，因此接下来的市场可能仍将持续面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存仍然较高、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。从四中全会“房地产高质量发展”的表态来看，我们预计，“好房子”建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐