“十五五”规划建议点评：推动地产高质量发展

　　核心观点

　　事件：2025年10月28日，中共中央发布“十五五”规划建议，其中提到“推动房地产高质量发展”等地产相关内容。

　　加快构建发展新模式：此次规划建议针对推动房地产高质量发展提出如下内容。1）“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。我们认为此前商品房的开发主要涉及土地供地-土拍-开发等环节、融资主要涉及开发商贷款融资等、销售主要为预售，未来有望转向“以人定房、以人定地、以房定钱”，并逐步完善预售制度，如在预售的基础上采取提高预售门槛、减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等措施。

　　2）“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。”居民的住房需求主要由刚性需求、改善性需求构成，房屋房龄增加会延伸更新需求、房价上涨会刺激投资需求。对于刚性需求，未来有望由政府主导保障房供应，截至2024年9月末，全国共完成保障性住房筹集712万套。对于改善性需求，改善性住房主要通过品质吸引居民，2025年3月，“好房子”首次写入政府工作报告。好的产品有望促进居民的置换需求，满足居民改善居住条件的需求。

　　注重存量房屋管理：此次规划建议提到“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。”1）开发住宅类房屋，我国楼市逐渐进入存量房市场，存量房市场衍生的房产维护主要针对物业管理业务，房屋交易主要涉及二手房租赁买卖等业务。2）运营类房屋，如租赁用公寓住宅或保障性租赁住房/公租房等居住性质的房屋，通常在建成竣工后会由运营方招租。

　　清理住房不合理限制措施：此次规划建议提到“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。2025年三季度，部分城市陆续出台楼市放松政策，如北京、上海等地调整部分区域的限购政策，以释放居民的刚需和改善性购房需求。

　　投资建议：“十五五”规划建议提出推动地产高质量发展，主要包括地产发展新模式，完善基础制度、优化住房供应、建立全生命周期安全管理制度等方面。我们认为随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口不及预期的风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。

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中国银河 胡孝宇