REITS：春华秋实 消费REITS投资知多少

　　投资建议

    　　本文为我们REITs板块系列报告的第4 篇，我们通过该报告梳理消费REITs基本面及估值特征，以帮助大家进行后续投资判断。

    　　理由

    　　什么是消费基础设施？消费基础设施的范畴在广义零售业态的基础上，进一步拓展至商业街区、农贸市场与社区商业等多元品类。当前，中国零售物业已迈入精细化发展阶段，运营核心转向满足消费者需求与提升体验，消费REITs也在该阶段应运而生，自2024 年以来政策密集出台支持消费REITs发展，截至2025 年10 月24 日，中国消费REITs已初具规模，数量为11 只，市值达395 亿元，约占C-REITs市场的18%。

    　　消费REITs基本面怎么看？我们重点从以下维度分析：1）宏观：消费补贴政策已接近尾声，其对消费的拉动边际效应或有所递减，展望2026 年，我们认为消费政策仍有待持续发力，建议关注补贴方向和力度的变化及其实际落地表现。2）市场情况：

    　　供给端，当前我国零售供给已陆续退潮，我们认为未来供给或向一线非核心区域、二三线城市倾斜，并以存量调整为主要特征；需求端仍处于缓慢修复通道，其中一二线城市分化。从市场表现来看，当前整体市场租金端仍有压力，但结构性有所分化，南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市，且龙头标的（如头部REITs）表现仍较为稳健。3）财务表现：消费REITs收入主要由租金（占比约65%-80%）构成，而成本端收费方式相对复杂（分为包干制、半包干制等），因此我们认为EBITDA利润率或为观测盈利能力的便捷指标。从最新数据看，消费REITs财务表现稳健，3Q25 末EBITDA利润率平均为61%，环比基本持平。

    　　如何寻找消费REITs的锚？已上市消费REITs分派率3.5%-4.9%，隐含资本化率3.4%-5.2%，与10Y国债收益率利差约150-300bp（截至10 月24 日），估值高于一级市场（2Q25 末资本化率为5.7%）。我们认为该特征与REITs流动性溢价、已上市资产稀缺性及投资者结构相关。短期我们认为实物资产价格或仍面临压力；但中长期维度，我们预计伴随REITs上市资产数量的增加，一级价格或向二级靠拢，价差有望稳定在新的中枢。

    　　风险

    　　宏观消费疲软；长端利率超预期上行。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：谭钦元/裴佳敏 日期：2025-10-29

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