房地产：北京2025年第三季度-甲级办公市场结构性优化显著，零售物业和仓储物流租金加速调整

　　内容提要

　　办公楼：新租活跃度出现阶段性收缩，搬迁需求仍为主力。TMT保持需求首位，金融行业缓慢回升。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著。全市租金降幅扩大，金融街跌幅居首，东部区域乙级楼宇租金下行压力尤为突出。

　　零售物业：核心商圈及外围商圈各有一个成熟商业体停业。餐饮业态、运动户外新开店铺放缓外围商圈项目重塑品牌组合、调改积极。多个商业体下调招商定位，致使租金加速下行，其中次级商圈领降。

　　仓储物流：亦庄经开区一项目扩建。部分大体量租赁需求置换到平谷等性价比更高的子市场，特续导致传统区域的老项目流失租户。租户在项目间的流动换迁活跃，但需求增量有限。全市租金加速下滑，以平谷为首，各子市场皆有不同程度下调

　　商务园区：亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，均采用“研发+中试+生产”复合型空间形态，进一步凸显了商务园区功能的升级超势。新租需求分化，优质载体受益。市场租金继续承压。

　　物业投资：交易规模仍以5亿元以下的小体量为主。企业买家贡献八笔交易，自用型需求稳步落地。机构投资者在评估资产时更超重视运营方资管能力和现金回报表现。“抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的

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世邦魏理仕 谢晨,孙祖天,苏丹,陆佳莹,潘欣蕊