房地产行业2026年度投资策略：去库存止跌回稳仍需加力，“好房子”形成代差扩张需求

　　核心观点

　　四季度以来，在一系列相关政策支撑下，房价同比跌幅收窄。考虑到房价尚未完全实现止跌回稳，居民购房信心尚需进一步巩固，我们预计2026-2027年房地产销售面积同比增速分别为-6.0%、-3.0%；预计2026-2027年房地产销售金额同比增速分别为-8.0%、-5.0%。我们预计2026-2027年房屋新开工面积分别为5.32、5.16亿平米，对应同比增速分别为-10.0%、-3.0%；预计2026-2027年房屋竣工面积分别为5.33、4.69亿平米，对应同比增速分别为-15.0%、-12.0%。

　　2.海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力

　　对比中国大陆和7个国家/地区房价指数，可以发现上世纪80年代以来，发达国家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能修复企稳。自2008年金融危机后，2011年以来发达国家房价指数平稳上涨；自2022年3月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量。

　　3.“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放

　　住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。

　　4.风险提示：宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远