公募REITS2025Q3业绩总结及10月市场分析：季报凸显分化 市场放量反弹
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2025-11-03 18:54:29
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摘要
2025年Q3业绩：公用类最优、保租与消费稳健，仓储物流和交通类疲软分化、产园同比降幅依然较大，仅部分环比降幅收窄；能源类整体亦明显下行。以公用事业、保租房及消费类为代表的稳健型资产整体表现优异，均在收入、EBITDA及可供分配金额上实现同比正增长。其中，公用事业板块表现尤为亮眼，EBITDA同比增长超10%。
保租房板块量价稳健，消费板块已连续2季业绩正增，其中金茂商业等业绩较为优异；能源类资产：除特变电工新能源业绩实现较好增长，其余项目收入和EBITDA等指标多数同比明显下行。相比之下，部分周期敏感性资产则普遍承压。产业园板块业绩下滑最为明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑。仓储物流板块整体表现疲软，除华夏深国际外，其余项目业绩均有所回落，但收入和EBITDA整体降幅较小且呈收敛之势。交通板块25Q3绩优券稀缺，仅安徽交控与河北高速实现全面增长，其余项目则表现欠佳。从预期可供分配金额的达标情况来看，2024年成立的REITs有46%达标而2025年成立的REITs仅14%达标，其中工银蒙能清洁能源、华威农贸市场已提前达成全年目标。
十月市场放量反弹，绩优资产涨幅领先，息差迎来显著走阔，估值回升至60%分位以上。受央行重启国债公开交易等消息面影响，10月中证REITs走势呈V型反弹，虽全月收跌但下旬阶段（10.22-10.31）开始放量上涨。分板块看，IDC自上市起走势独立且10月依旧领涨，公用事业次之；正迎季报窗口使交易基本面逻辑强化，25Q3绩优的消费、公用、保租在下旬阶段涨幅仅次于IDC。派息率方面，产权类REITs最新派息率升至4.06%，较10Y国债收益率息差为2.27%（较上期+0.23pcts），较中证红利股息率息差为-0.30%（较上期+0.48pcts）。其中公用、消费的最新派息率较上期末提升幅度较多。估值方面，产权类(P/NAV)、经营权类（P/FFO）分别处于66%、72%分位；IRR方面，经营权类相对稳定而产权类有小幅提升。
首日溢价率空间收窄，华夏华润有巢扩募注册。十月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，受二级市场回调及首发估值安全垫回落等影响，中海商业REIT月底上市但首日溢价空间明显收窄至仅3.3%，为今年以来最低首日涨幅。剔除极端值后，2025年1-10月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购的绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51%。2025年10月下半月，易方达广西北投高速公路REIT申报交易所；两单扩募项目迎来新进展，华夏华润有巢REIT注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函。
风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-11-03
2025年Q3业绩：公用类最优、保租与消费稳健，仓储物流和交通类疲软分化、产园同比降幅依然较大，仅部分环比降幅收窄；能源类整体亦明显下行。以公用事业、保租房及消费类为代表的稳健型资产整体表现优异，均在收入、EBITDA及可供分配金额上实现同比正增长。其中，公用事业板块表现尤为亮眼，EBITDA同比增长超10%。
保租房板块量价稳健，消费板块已连续2季业绩正增，其中金茂商业等业绩较为优异；能源类资产：除特变电工新能源业绩实现较好增长，其余项目收入和EBITDA等指标多数同比明显下行。相比之下，部分周期敏感性资产则普遍承压。产业园板块业绩下滑最为明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑。仓储物流板块整体表现疲软，除华夏深国际外，其余项目业绩均有所回落，但收入和EBITDA整体降幅较小且呈收敛之势。交通板块25Q3绩优券稀缺，仅安徽交控与河北高速实现全面增长，其余项目则表现欠佳。从预期可供分配金额的达标情况来看，2024年成立的REITs有46%达标而2025年成立的REITs仅14%达标，其中工银蒙能清洁能源、华威农贸市场已提前达成全年目标。
十月市场放量反弹，绩优资产涨幅领先，息差迎来显著走阔，估值回升至60%分位以上。受央行重启国债公开交易等消息面影响，10月中证REITs走势呈V型反弹，虽全月收跌但下旬阶段（10.22-10.31）开始放量上涨。分板块看，IDC自上市起走势独立且10月依旧领涨，公用事业次之；正迎季报窗口使交易基本面逻辑强化，25Q3绩优的消费、公用、保租在下旬阶段涨幅仅次于IDC。派息率方面，产权类REITs最新派息率升至4.06%，较10Y国债收益率息差为2.27%（较上期+0.23pcts），较中证红利股息率息差为-0.30%（较上期+0.48pcts）。其中公用、消费的最新派息率较上期末提升幅度较多。估值方面，产权类(P/NAV)、经营权类（P/FFO）分别处于66%、72%分位；IRR方面，经营权类相对稳定而产权类有小幅提升。
首日溢价率空间收窄，华夏华润有巢扩募注册。十月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，受二级市场回调及首发估值安全垫回落等影响，中海商业REIT月底上市但首日溢价空间明显收窄至仅3.3%，为今年以来最低首日涨幅。剔除极端值后，2025年1-10月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购的绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51%。2025年10月下半月，易方达广西北投高速公路REIT申报交易所；两单扩募项目迎来新进展，华夏华润有巢REIT注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函。
风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-11-03
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