REITS2026年展望：新程破浪 价值始明

　　观点聚焦

    　　投资建议

    　　2025 年公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2,000 亿元。展望2026 年，我们认为市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”路径发展；二级策略则推荐哑铃型配置，优先关注基本面有韧性或改善的高胜率项目，其次关注估值回调显现性价比的高赔率项目。

    　　理由

    　　Q1：如何看待2025 一二级市场趋势？

    　　25 年一级市场延续发行和认购热度，主要特征包括1）资产类型进一步丰富（数据中心业态首发上市等），2）伴随一二级估值价差带来的套利机会，新项目认购倍数持续高涨（截至三季度末，年内超12 单项目网下申购倍数超100 倍）。

    　　二级市场方面整体呈现“先扬后抑”走势特征：上半年在利率低位和“资产荒”背景下延续24 年末以来的上涨行情，但自二季度末以来，受长端利率上行、累积涨幅偏高止盈需求上升、项目业绩增长有限以及解禁压力等多重因素影响，市场持续回调。

    　　Q2：如何看待2026 年市场发展和趋势？

    　　展望26 年，我们认为一级市场可主要关注1）政策支持下（如782 号文）， 新资产类型项目上市以及项目扩募或有望进一步加速，2）作为多层次REITs市场建设的重要组成，私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模有望在26 年实现快速增长。

    　　二级市场方面：配置价值明晰，利率波动及资金配置需求或仍主导市场。在低利率、资产荒格局尚未明显反转情形下，我们认为高股息含权资产仍具备较好的配置价值，特别是对于类固收投资人，REITs或是可持续深耕的蓝海领域。配置方向上，我们建议一方面关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目估值回调后逢低吸纳机会、另一方面也可考虑估值回调显现性价比的高赔率项目。

    　　风险

    　　市场建设不及预期；长端利率大幅上行；项目基本面恶化。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：裴佳敏/张星星/谭钦元/孙元祺/张宇/陈健恒 日期：2025-11-03

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*风险提示：股市有风险，入市需谨慎