房地产行业报告：推进现房销售制，短期预计拿地将进一步下滑

　　投资要点

　　根据克而瑞数据，2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9%。1-10月百强房企实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅相较于前9月扩大4.2pct。10月截至25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积为6057万平方米，环比下降13%，同比减少25%，成交金额总计1519亿元，环比减少20%，同比下降35%。10月平均溢价率为2.7%，为年内最低政策推进现房销售制，出于风险成本控制房企拿地或将进一步下滑。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为198.27万方，本年累计新房成交面积为7469.89万方，累计同比-6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为181.75万方，同比-32%，环比+11.2%其中一线城市近四周平均成交面积为48.72万方，同比-42.5%，环比+4.2%，二线城市近四周平均成交面积为91.38万方，同比-23%，环比+17.8%，三线城市近四周平均成交面积为41.65万方，同比-34.7%环比+6.6%。上周14城商品住宅可售面积为7992.59万方，同比-7.93%，环比-0.43%，14城去化周期为18.26个月，其中一线城市去化周期为13.13个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为216.37万方，本年累计二手房成交面积为9303.71万方，累计同比+11.2%。20城近四周平均成交面积为198.59万方，同比-23.7%，环比+20.7%。截至2025/10/20全国城市二手房出售挂牌量指数为5.46，环比-12.6%，挂牌价指数为149.97，环比-0.21%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为194宗，成交住宅类土地数量为84宗，新增供应商服类土地数量为127宗，成交商服类土地数量为96宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.01。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5464.25元/平方米，溢价率为3.1%，环比-0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1707.25元/平方米，溢价率为2.05%，环比+0.15pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，房地产指数跑输沪深300指数0.27pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2%，恒生综合指数下跌0.97%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.04pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉