房地产行业2026年度投资策略：止跌之路：收入、预期、外力

　　核心观点

　　2025年回顾：楼市压力不减，回到“924”之前。新房销售同比在2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3同比-13%，相当于2019Q3的46%，创历史新低。新房去化周期较“924”之前反而拉长，房企拿地积极性也冲高回落。由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。本年高层对房地产相关表态及地产政策推出频次虽然多，但基本都在去年的基础上微调，亮点较少，既有政策框架内的可用空间已经不大。

　　止跌之路：收入、预期、外力。收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件。收入之外，上涨预期和外生需求也能够起到短期稳定房价的作用。前者如“止跌回稳”，短期提振预期，使得房价出现短期的逆收入上涨；后者如棚改货币化创造外生需求，也能短期内提振房价。期待后续政策在上述三个方面发力，促进房价止跌。2026年展望：销售跌幅将小幅收窄，新开工将超预期。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.6万亿元（-10.9%），销售面积为8.4亿平方米（-6.8%），跌幅小幅收窄。新开工预计有较大幅度正增长（20%+）。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。

　　投资建议：等待右侧，把握波段，关注结构性机会。房价系统性止跌前，板块很难出现明确的趋势性机会，但地产板块较强的波段属性也值得把握。个股选择方面，有三种标的中期来看有望贡献超额收益：1.历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”且PB相对保守的房企，推荐：中国金茂、中国海外发展、中国海外宏洋集团、招商蛇口；2.持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，推荐：华润置地、龙湖集团；3.涉房资产少、重量不重价的中介龙头，推荐：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：宏观经济和居民收入信心不及预期；后续政策推出进度和强度不及预期；地产销售量价修复不及预期；房企信用风险事件超预期。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静