公募REITS月报：二级市场整体承压 新基建板块迎结构性行情

　　投资要点：

    　　一级市场六单项目状态更新：截至2025 年10 月31 日，年内公募REITs 市场已成功发行18 单产品，较去年同期（截至2024 年10月31 日）减少3 单，其中10 月新成立2 单。根据交易所最新披露信息，目前处于已申报状态的REITs 产品有1 单、已受理状态1 单、交易所已反馈意见3 单、已通过审核5 单。本月（2025 年10 月）交易所审核状态更新的REITs 项目共计4 单。

    　　二级市场REITs 指数下跌，市场活跃度承压：10 月中证REITs 全收益指数收盘下跌1.48%，中证REITs 收盘指数下跌1.71%，表现逊于中证转债指数（月跌0.11%）、沪深300 指数（月跌0.001%）、中债-新综合财富总值指数（月涨0.64%）以及红利指数（月涨4.88%)。截至2025 年10 月31 日，全市场公募REITs 总市值为2205.77 亿元，较前月减少4.03 亿元，本月成交量为20.31 亿份，较前月减少3.48 亿份，显示市场交投活跃度有所下降。

    　　板块涨跌分化，保障性租赁住房跌幅最大：按项目属性划分，特许经营权类REITs 加权平均月涨跌幅为-0.71%，表现优于产权类REITs的-1.44%。按基础资产类型细分，新型基础设施板块以5.04%的月度涨幅领涨，市政（+3.63%）和生态环保（+1.54%）板块紧随其后，产业园区板块以-2.81%的月跌幅领跌，其余板块多数下跌。个券方面，南方万国数据中心REIT 以5.24%的月涨幅领跑，华泰紫金宝湾物流仓储REIT 以-8.71%的月跌幅领跌。

    　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量居首：从10 月份的月度成交规模来看，园区基础设施类REITs 以5.46 亿份的成交量位居首位，从月度日均换手率来看，新型基础设施板块以4.64%的换手率领先。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年10 月31 日，产权类REITs 平均现金分派率为3.41%（园区基础设施类最高为3.84%），特许经营权类平均现金分派率为7.37%（交通基础设施类最高达9.03%）。从中债REITs 估值收益率看，产权类为4.12%，高于特许经营权类的3.53%。PV 乘数方面，产权类（1.25）高于特许经营权类（1.19）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，产品价格剧烈波动风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力/许潇琦 日期：2025-11-05

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