房地产行业报告：预计2026年地产销售“总量趋稳、结构优化”

　　投资要点

　　2025年地产行业三季报显示房企财务表现仍有压力，多数企业净利润下滑甚至亏损，亏损原因主要为高成本土地项目结转和资产减值计提，但优质房企凭借区域布局优势和产品力实现盈利。政策层面，地方支持措施密集出台，但全国性宽松政策尚未落地。2025年1-9月全国商品房销售面积为6.58亿方，其中住宅销售面积为5.5亿方，全年预计为8.7亿方，其中住宅预计为7.3亿方，我们认为2026年住宅销售面积将在7亿方左右，整体呈"总量趋稳、结构优化"特征。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为137.02万方，本年累计新房成交面积为7610.57万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为184.93万方，同比-32%，环比+1.2%其中一线城市近四周平均成交面积为49.73万方，同比-42.3%，环比+2.1%，二线城市近四周平均成交面积为94.12万方，同比-26.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为41.08万方，同比-29.7%环比-3.5%。上周14城商品住宅可售面积为8006.56万方，同比-7.15%，环比+0.18%，14城去化周期为18.54个月，其中一线城市去化周期为13.32个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为207.35万方，本年累计二手房成交面积为9511.06万方，累计同比+9.9%。20城近四周平均成交面积为216.75万方，同比-21.1%，环比+9.1%。截至2025/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为5.47，环比+0.2%，挂牌价指数为149.65，环比-0.21%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为207宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为282宗，成交商服类土地数量为11宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5406.55元/平方米，溢价率为3.5%，环比+0.19pct，成交商服类土地楼面均价为1996.25元/平方米，溢价率为2.13%，环比+0.17pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数跑输沪深300指数1.05pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.45%，恒生综合指数上涨0.82%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.63pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉