房地产行业第45周周报：楼市成交同比降幅扩大；湖南平江县全面推行现房销售

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为172.2万平方米，环比下降34.8%，同比下降47.0%，同比降幅较上周扩大9.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-32.5%、-35.1%、-36.2%，同比增速分别为-45.5%、-45.4%、-53.9%，一线城市同比降幅较上周收窄5.6个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大15.5、23.4个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。18个城市二手房成交面积为154.4万平方米，环比下降6.6%，同比下降31.9%，同比降幅较上周扩大1.0个百分点一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.6%、0.2%、-10.9%，同比增速分别为-29.5%、-34.4%、-31.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大1.5、9.4个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄2.9个百分点。

　　新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为11338万平，环比增速为0.3%，同比增速为-11.3%；去化周期为18.7个月，环比下降0.1个月，同比上升1.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.5、14.9、75.6个月，环比分别下降0.03、0.1、2.6个月，同比分别上升1.8、0.6、20.1个月。

　　土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率环比上升、同比下跌。百城全类型成交土地规划建筑面积为2709.1万平方米，环比上升29.4%，同比下降9.0%；成交土地总价为653.4亿元，环比上升29.1%，同比下降10.9%；成交土地楼面均价为2412元/平，环比下降0.2%，同比下降2.1%；溢价率为3.9%，环比上升2.8个百分点，同比下降0.01个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为110.5亿元环比上升87.2%，同比上升43.1%（前值：-60.9%）。总偿还量为36.2亿元，环比下降83.3%，同比下降60.5%（前值：89.7%）；净融资额为74.3亿元。

　　板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.2%，较上周上升0.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.0%，较上周下降0.8pct。房地产板块PE为25.32X，较上周上涨0.12X。

　　政策

　　湖南岳阳平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，规定新出让土地上新建商品房项目需在竣工验收后才能启动销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城。此外，政策还涵盖优化空间设计提升建筑美学、强化质量安全提升建造水平、支持个性开发合理空间利用等方面的22条措施，引导房企深耕产品与服务创新，建设品位优美、品质优良、便捷舒适、绿色实用的“好房子”。

　　投资建议：

　　10月以来楼市成交走弱，且由于去年11、12月的基数也较高，市场或将持续面临压力。基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐