银行行业点评报告：抵债房产加速处置下，银行涉房风险再观察

　　银行加速处置抵债房产，源于资本、盈利、市场风险等多重考量

　　据第一财经新闻报道，多家银行在京东、阿里等资产交易平台加速推进房产直售业务。这类“银行直供房”不同于法拍房产，其主要来自不良贷款处置时取得的抵债资产，银行具有完整产权，故在出售时避免了法律纠纷。在零售风险上行时期，银行加快抵债房产处置速度或源于：（1）降低资本消耗，根据财政部《银行抵债资产管理办法》，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。商业银行法修订稿拟将处置期延长至5年，同时新资本管理办法将超过处置期的非自用不动产风险权重由1250%调降至400%，但当前上市银行资本普遍稀缺，抵债房产累计将进一步消耗资本，故加速处置可缓解资本压力；（2）补充盈利，当前银行营收增长仍承压，不良资产处置成为传统业务之外的利润新增长点，处置手段包括核销、清收、转让、ABS、抵债等。银行将抵债房产折价出售，可有效加快资金回收，补充当期利润；（3）规避房价波动，银行加速处置抵债房产或源于房价预期因素，若抵债房产处置周期进一步拉长，当未来房地产市场修复不及预期时，其回收率将下降，故当期折价出售可规避市场风险。

　　上市银行抵债资产规模及减值准备计提比例均分化

　　上市银行抵债资产呈如下特征：（1）同类行抵债资产规模差别较大，如四大行中工行，股份行中民生和平安银行，其抵债资产规模及占比不良均高，反映其通过抵债处置不良力度较大，这主要受银行不良处置偏好及客户行为（抵押物是否充足及意愿）影响；（2）银行抵债资产结构不同，截至2025中报工行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达67%，而上海银行抵债资产无不动产，银行在与客户确定抵债资产类型时或处于被动接受方；（3）抵债资产减值准备计提比例存在差异，部分银行100%计提，另有银行计提比例较低，这一方面受抵债资产类型影响，如民生银行2025中报抵债资产大部分为运输工具，故计提比例仅为13.6%，另一方面或本身计提不充分，如郑州银行2025中报抵债资产规模37亿元绝大部分为房屋及建筑物，但均认定未出现减值，相较可比银行其抵债资产拨备计提不充分；（4）国有行对抵债资产处置速度加快，如建设银行2025上半年处置规模已超过2022~2024历年水平，中国银行、交通银行2024年处置规模分别为19亿元和4.5亿元，显著高于往年水平，或反映国有行通过加速抵债资产流转来释放资本空间同时补充盈利的诉求。

　　内评法下风险参数启示：一、二线城市涉房风险或可控，部分区域仍承压住房类抵押品尚具较高的变现价值，故在各类零售贷款中，住房抵押贷款较合格循环零售及其他零售违约损失率更低，同时内评法下各家银行敞口分布及违约参数具有如下特征：（1）风险敞口及客户主要集中在低违约概率区间，2025中报6家行违约概率低于10%的客户和敞口占比整体超95%；（2）高违约概率所对应的户均敞口并非最高，如农业银行户均风险敞口最高为60.4万元/户，对应违约概率区间为[0.50,0.75)；中国银行户均风险敞口最高为70.6万元/户，对应违约概率区间为[0.75,2.75)，这意味着并非高敞的客户对应了更高的违约概率，或反映了当前一、二线城市（户均敞口高）客户违约概率低，三、四线城市（户均敞口低）客户违约概率反而高的现象；（3）当违约概率小于100%时，各违约区间所对应违约损失率变化幅度有限，当违约概率达100%时，违约损失率明显跳升，这一定程度上反映了抵押品价值与客户违约意愿的强相关性，即当抵押品可收回价值较高时，客户仍有偿还贷款的意愿，违约概率小于100%，只有当抵押品价值严重缩水时，客户方放弃抵押品选择违约，此时银行通过变现抵押品收回的价值亦相对有限。故对于房抵贷客户集中于一、二线城市的银行，其风险或处可控区间，结合抵债资产数据看，重庆、贵阳、郑州等城市涉房风险修复仍待观察，其属地城商行涉房资产质量或仍有压力。

　　风险提示：宏观经济增速下行，政策落地不及预期等。

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开源证券 刘呈祥,丁黄石