中国法拍房月报：9月挂拍4.2万套年内次高，成交率19%降至下半年新低
2025年9月，月内供求规模均延续年内高位。本月法拍房供应规模上升至4.2万套，环比上升31%，同比增加10%；成交量5033套，环比下降8%，但仍在年内高位。竞拍热度有所回落，约5.5%的成交房源出价达到100次以上，环比下降1.5个百分点。
核心要点
挂拍量：环比回升，新增挂拍4.2万套，环比上升31%。
交易量：高位延续，成交5033套，连续2周超过5000套法拍房成交。
成交率：全国平均成交率19%，连续两月回落，且本月回落速度加快。
折价率：卖方折价率下降，主要是一拍房源惜售、平均折价率收窄。
后市展望
受供应规模变化影响，9月法拍房成交规模出现环比回落，但仍在年内高位，连续两个月超过5000套法拍房实现成交。不过市场热度有所回落，与一二手房近期表现一致，在经过近年大量有力的需求侧政策的出台之后，大量自住购房需求已经得以释放，再加之行业建立新的供求关系仍需时日，法拍房的成交率和热度方面均有所回落。9月份成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅有5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低。
特殊个案成交方面，除威海乳山之外，本月有更多城市出现了普通二手房源的法拍成交，不仅有一元起拍的低价房源，也有高总价的改善性房源，典型如杭州远洋西溪公馆类别墅住宅以3200万元成交，接近起拍价的3倍。更多二手房源选择通过法拍市场，有效加速房产的流转速度，正在助力各地建立起更加完善、覆盖多层级的居住权流动循环，为行业发展新模式的建立提供更多助力。从个体挂拍来看，本月仍有多宗高总价标的试水法拍市场，如东戴河合生天戴河整体项目、衡水十里风荷项目及开发商资产、深圳新地中央广场44套房产、南京光华大厦多处房产等，共有20处标的起拍价格超过1亿元。不过竞拍结果不尽如人意，如东戴河合生天戴河（9.4亿）、衡水十里风荷（3.4亿）均告流拍。随着行业进入存量闲置土地处置的深水区，预计未来将有更多大型房地产项目进入法拍市场，为有效提高相关资产处置效率，建议各地主管部门更加重视相关资产的处置情况，加快推进相关法拍资产的交易。
9月份，自然资源部出台了《城市存量空间盘活优化规划指南》，填补存量空间规划编制技术标准空白，明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一。国务院也在10省市开展试点，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。对于影响区域广义库存的大型烂尾项目，鉴于现阶段销售预期的不确定性，简单通过价格调整，以法拍处置大型项目产权难度极高，对于三四线城市的旅居类烂尾项目而言更是如此。建议各地主管部门可参照自然资源部最近技术标准，可早早在土地回收、规划调整方面做好方案，允许竞得人按照最新规划标准进行项目后续开发，以此切实提升相应房地产项目的法拍效率，加快推进土地要素资源的使用效率提升。
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