中国房地产专题：2025公募REITs发展现状与趋势
一、2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈
1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展
自2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段以来，2025年的政策主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快REITs审批发行等方面。9月12日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文），这是继2024年1014号文之后的又一个重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。
在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型基础上，进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型。特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着基础设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸。这一变化不仅丰富了市场投资品种，也为更多行业提供了通过REITs盘活存量资产的渠道。
在扩募支持方面，782号文在扩募机制上进行了显著优化，简化了新购入项目申报流程，取消了前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时拓宽了新购入项目资产范围，支持跨区域通过扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目。这一变化打破了此前扩募仅限于同行业资产的限制，为REITs管理人提供了更大的资产配置灵活性，有助于提升投资组合的分散性和抗风险能力。
在项目把关方面，782号文提出坚持“优中选优”原则，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略具有推动作用的优质项目。与1014号文相比，782号文更加强调项目的战略重要性，要求各省级发展改革部门建立基础设施REITs项目工作台账，形成“储备一批、组织一批、申报一批”的良性循环。这一变化体现了监管层在推动市场扩容的同时，更加注重项目质量的把控，有利于维护REITs市场的长期健康发展。
在组织保障方面，782号文在组织保障方面新增了支持民间投资项目发行上市的要求，明确要求各省级发展改革部门建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列。这一规定是1014号文所没有的，体现了政策层面对民间资本参与基础设施REITs的特别支持，有助于形成"国有+民营"双轮驱动的市场格局。同时，782号文还提出建立项目信息系统，优化审核体系，实现全流程标准化、信息化管理，进一步提升了组织保障的效率和透明度。
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